بررسی‌ها نشان داده که نوسانات نرخ ارز، به ویژه افزایش قیمت دلار، تأثیری غیرمستقیم و با فاصله زمانی مشخص بر بازار مسکن دارد. به عبارت دیگر، زمانی که قیمت دلار به سطوح بالاتری می‌رسد و در این قیمت‌ها تثبیت می‌شود، اثرات آن به تدریج در بازار مسکن نیز مشاهده می‌شود. این تغییرات معمولاً در قالب افزایش قیمت مسکن بروز می‌کند.
عوامل تأثیرگذار: دلار یا تقاضا؟
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است که بازار مسکن بیشتر از دلار از تقاضا تأثیر می‌پذیرد. وی تأکید می‌کند که شرایط رکودی عمیق در بازار مسکن، در سال‌های اخیر باعث شده تا تأثیرگذاری اقتصادهای موازی مانند ارز، کاهش یابد.
با این حال، نمی‌توان نقش روانی و انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز را نادیده گرفت. دلار، به‌ویژه در شرایط اقتصادی متلاطم، می‌تواند با ایجاد هیجانات در بازار سرمایه‌گذاری، به عنوان یک محرک روانی برای بازار مسکن عمل کند. بسیاری از خریداران در این شرایط به دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند و ملک را به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن انتخاب می‌کنند.
چرا قیمت مسکن با تأخیر افزایش می‌یابد؟
تأثیر نوسانات دلار بر مسکن معمولاً با تأخیری زمانی همراه است. دلیل این تأخیر به ماهیت ساختاری بازار مسکن بازمی‌گردد. از یک سو، تغییرات نرخ ارز به مرور زمان باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت‌وساز می‌شود. از سوی دیگر، شرایط رکودی و کاهش قدرت خرید، سرعت انتقال این اثرات را کندتر می‌کند.
تاثیر واقعی یا هیجانی؟
یکی از سوالات اصلی این است که آیا افزایش قیمت مسکن ناشی از تغییرات نرخ ارز، واقعی و پایدار است یا صرفاً یک واکنش هیجانی به تغییرات اقتصادی؟ در پاسخ باید گفت، بخشی از افزایش قیمت به دلیل تورم انتظاری و تصمیمات هیجانی خریداران رخ می‌دهد، اما تأثیرات پایدار بیشتر به عوامل زیر وابسته‌اند:
- افزایش هزینه‌های ساخت و ساز
- کاهش عرضه مسکن
- بالا رفتن تقاضای سرمایه‌گذاری در ملک
نتیجه‌گیری
نوسانات دلار به طور مستقیم و غیرمستقیم بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد، اما میزان این تأثیر به شدت وابسته به شرایط اقتصادی کلی و رفتارهای تقاضا در بازار است. همان‌طور که بیگی‌نژاد اشاره کرده، عمق رکود بازار مسکن در سال‌های اخیر، نقش عوامل خارجی مانند دلار را کاهش داده، اما به‌طور قطع نمی‌توان تأثیر اقتصادهای موازی را بر بازار مسکن نادیده گرفت. برای پیش‌بینی روند بازار مسکن، باید به ترکیب عوامل روانی، تقاضا و عرضه و همچنین سیاست‌های اقتصادی توجه کرد.