(سهم در تولید ناخالص داخلی و اشتغال مستقیم و غیرمستقیم)، بلکه در زندگی روزمره شهروندان نقش بنیادینی ایفا کرده است. طی سال‌های اخیر این صنعت، که به‌طور سنتی وابستگی بالایی به منابع داخلی، سیاست‌های عمرانی دولت، جریان نقدینگی و نرخ ارز دارد، در معرض مجموعه‌ای از بحران‌های توأمان قرار گرفت: تداوم تحریم‌های اقتصادی، کاهش یا بهتر است بگوییم نبود سرمایه‌گذاری خارجی، اختلالات ناشی از پاندمی کرونا و پساکرونا، تورم افسارگسیخته همراه با رکود، بحران انرژی و ضعف حکمرانی در تخصیص منابع!
در چنین بستری، بروز جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل (۱۳ تا ۲۴ ژوئن ۲۰۲۵ / ۲۳ خرداد تا ۴ تیر ۱۴۰۴) به‌منزله یک رویداد ژئوپلتیکی پیش‌بینی‌ناپذیر، شوک جدیدی بر پیکره این صنعت وارد کرد. جنگی که هرچند در بازه‌ای کوتاه رخ داد، اما دامنه اثرگذاری آن بر فضای روانی بازار، سرمایه‌گذاری، قیمت مصالح، هزینه زمین و حتی رفتار دولت در تخصیص منابع عمرانی، فراتر از پیش‌بینی‌ها خواهد بود.
این مقاله با هدف تحلیل دقیق این تحولات، در سه بخش اصلی تنظیم شده است. ابتدا با بررسی روند سه‌ساله صنعت ساختمان در دوره پیش از جنگ (۱۴۰۱–۱۴۰۳)، چارچوبی برای تحلیل پیشبینی ایجاد می‌کنم! سپس با تمرکز بر پیامدهای مستقیم و غیرمستقیم جنگ ۱۲ روزه، اثرات آن بر پروژه‌های مسکونی، تجاری و اداری در ایران – به‌ویژه در تهران، کلان‌شهرها و استان‌های شمالی نظیر مازندران و گیلان – واکاوی خواهد شد. در نهایت، سناریوهای مختلف برای آینده (۱۴۰۴ تا ۱۴۰۷) با در نظر گرفتن چشم‌اندازهای ژئوپلتیکی و اقتصادی ارائه شده و راهبردهایی عملیاتی برای سرمایه‌گذاران، سازندگان، صاحبان کسب و کارهای مرتبط، و سایر فعالان صنعت ساختمان پیشنهاد می‌شود.
در همین راستا، تلاش شده است تحلیلی چندلایه، داده‌محور و کاربردی ارائه شود؛ تحلیلی که فراتر از یک روایت ساده اتفاقات، بعنوان ابزار تصمیم‌سازی برای فعالان اقتصادی و حرفه‌ای در یکی از پرریسک‌ترین دوره‌های تاریخ معاصر ایران قابلیت استفاده داشته باشد.
« این مقاله به قلم دکتر_محمدرضا_انصاری #مشاور_توسعه_کسب_و_کار و از فعالان صنعت ساختمان، نوشته شده است »
۲- نگاهی گذرا به روند سه‌ساله صنعت ساختمان در ایران (۱۴۰۱–۱۴۰۳)
۲-۱ رشد تشکیل سرمایه ثابت ناخالص ( GFCF )
طی سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳، سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان با وجود رکود اقتصادی گسترده، همچنان یکی از مؤلفه‌های کلیدی در ترازنامه رشد اقتصادی کشور باقی ماند. مطابق داده‌های بانک مرکزی ایران، رشد بخش ساخت‌وساز در ۹ماهه نخست سال مالی ۱۴۰۲ حدود ۳/۱ ٪ برآورد شده است. این رشد هرچند مثبت، اما در مقایسه با متوسط تاریخی دهه ۹۰، رشدی ضعیف و شکننده تلقی می‌شود که بیشتر ناشی از تورم و افزایش اسمی قیمت پروژه‌ها بوده است تا رشد حقیقی در سرمایه‌گذاری!
همچنین داده‌های CEIC و GlobalData نشان می‌دهد که ارزش افزوده واقعی صنعت ساختمان در سه‌ماهه دوم ۱۴۰۲ رشدی در حدود ۴/۷ ٪ را تجربه کرده است! باید توجه داشت که این رشد عمدتاً مدیون پروژه‌های نیمه‌دولتی و بعضاً نظامی (نظیر بازسازی زیرساخت‌های حمل‌ونقل، طرح نهضت ملی مسکن و پروژه‌های مرتبط با مرزهای شرقی و غربی) بوده است و نه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی! به بیان دیگر، موتور محرک ساخت‌وساز در این دوره بیش از آن‌که ناشی از اعتماد بازار به آینده اقتصادی باشد، مبتنی بر مداخلات دولت در پروژه‌های خاص و نه‌چندان رقابتی بود.
از منظر سرمایه‌گذاری ثابت ناخالص (Gross Fixed Capital Formation)، بخش خصوصی با کاهش جدی مواجه شده است! سهم بخش خصوصی از سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به‌ویژه در مناطق پرریسک یا دور از مرکز (نظیر استان‌های مرزی) کاهش چشمگیر داشته و عمدتاً در نقاطی مانند شمال کشور و تهران متمرکز باقی مانده؛ جایی که امید به حفظ ارزش ملک و نقدشوندگی آن بیشتر بود!
۲-۲ ساخت‌وساز مسکونی و سطح پروژه‌ها
در بازه ۹ ماهه منتهی به زمستان ۱۴۰۲، بیش از ۱۳/۳ میلیون مترمربع زیربنای ساختمانی در کشور ساخته شد که نشان‌دهنده رشدی حدود ۸۰٪ نسبت به دوره مشابه سال قبل است. این رشد که در نگاه نخست چشمگیر می‌نماید، با نگاهی دقیق‌تر عمدتاً ناشی از جهش قیمتی مصالح و تورم ساخت بوده است تا افزایش واقعی در تعداد پروژه‌های جدید. تهران، همچنان به‌عنوان قلب تپنده بازار مسکن ایران، شاهد رکودی مزمن در بازار مصرفی بود. با وجود رشد اسمی در قیمت‌ها، معاملات واقعی به‌شدت کاهش یافت.
در مهرماه ۱۴۰۲، تورم سالانه مسکن در پایتخت از مرز ۷۵٪ عبور کرد، اما حجم معاملات در برخی مناطق تا ۴۰٪ کاهش یافت. این تضاد میان قیمت بالا و افت تقاضا نشان‌دهنده شکل‌گیری یک حالت «رکود تورمی» یا stagflation در بازار مسکن است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها همچنان بالا می‌رود، اما نه بر مبنای تقاضای واقعی بلکه به دلیل شوک‌های بیرونی (تورم، ارز، سیاست‌های ناکارآمد مالی)! پروژه‌های بزرگ مقیاس عمدتاً در حاشیه شهرها یا مناطق ارزان‌قیمت اجرا می‌شدند، و پروژه‌های خرد یا متوسط بیشتر در نواحی شمالی کشور (به‌ویژه استان‌های مازندران و گیلان) رشد کردند، که عمدتا با رویکرد استفاده تفریحی یا سرمایه‌گذاری برای اجاره‌های کوتاه‌مدت بودند!
۲-۳ شاخص‌های قیمت مصالح، زمین و نرخ ارز
یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده در روند صنعت ساختمان طی این سه سال، رشد بی‌سابقه قیمت مصالح ساختمانی بود. بر اساس داده‌های رسمی، قیمت مصالح ساختمانی طی سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ بیش از ۳۴۰٪ رشد کرده است. این افزایش قیمت نه تنها به دلیل نوسانات نرخ ارز و هزینه‌های واردات، بلکه به دلیل بحران انرژی، کاهش ظرفیت تولید داخلی، افزایش هزینه حمل‌ونقل و اثرات جنگ روسیه و اوکراین بر زنجیره تأمین منطقه‌ای بوده است.
همزمان، قیمت زمین به‌ویژه در مناطق کلان‌شهری و شمال کشور تا بیش از ۶۴۰٪ افزایش یافت. این جهش قیمتی منجر به حذف بخش بزرگی از خریداران مصرفی از بازار شد و بازار را بیش از پیش به سمت سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد، سوداگرایانه و پروژه‌های لوکس سوق داد! نرخ بهره بین‌بانکی نیز که یکی از شاخص‌های کلیدی برای تسهیلات ساخت‌وساز محسوب می‌شود، از حدود ۱۸٪ در ابتدای ۱۴۰۱ به حدود ۲۴٪ در اردیبهشت ۱۴۰۴ رسید. این افزایش، موجب کاهش جذابیت تأمین مالی بانکی برای سازندگان و سرمایه‌گذاران شد و فشار بر منابع نقدی پروژه‌ها را افزایش داد. بسیاری از پروژه‌های کوچک به دلیل عدم دسترسی به وام مناسب یا سودهای سنگین، نیمه‌کاره یا به تعویق افتادند.
۲-۴ بحران انرژی، ناکارآمدی تأمین مالی و اختلال در زنجیره عرضه
بحران انرژی در ایران که با قطعی‌های مکرر برق در تابستان و کمبود گاز در زمستان همراه بود، اثرات شدیدی بر زنجیره تأمین مصالح ساختمانی و هزینه تمام‌شده پروژه‌ها داشت. صنایع فولاد، سیمان و تولیدکنندگان عایق و چسب‌های ساختمانی و همچنین سایر متریالهای بنیادین، همگی در ماه‌های بحرانی با کاهش ظرفیت تولید مواجه شدند، که به شکل زنجیره‌ای، هزینه‌های ساخت را بالا بردند! در همین حال، تأمین مالی پروژه‌ها به دلیل سیاست‌های انقباضی بانک‌ها، تمرکز دولت بر طرح‌های کلان انرژی و زیرساخت و عدم ورود سرمایه‌گذاران خارجی، دشوارتر شد. بخشی از منابع تسهیلاتی که پیش‌تر به پروژه‌های متوسط و کوچک اختصاص داشت، به سمت پروژه‌هایی مانند گسترش و توسعه همکاری های انرژی محور انرژی با پاکستان، بازسازی برخی پروژه‌های نظامی و کنترل نواحی مرزی متمایل شد. در مجموع، صنعت ساختمان در پایان سال ۱۴۰۳، با ترکیبی از رشد اسمی، رکود واقعی، جهش قیمت نهاده‌ها، کاهش سرمایه‌گذاری خصوصی و ضعف در نظام تأمین مالی مواجه بود؛ وضعیتی که با بروز جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل، به نقطه عطفی حساس رسید!
۳- پیامدهای جنگ ۱۲ روزه بر صنعت ساختمان ایران
جنگ ۱۲ روزه میان ایران و اسرائیل (۱۳ تا ۲۴ ژوئن ۲۰۲۵ / ۲۳ خرداد تا ۴ تیر ۱۴۰۴)، نخستین تقابل مستقیم نظامی میان این دو کشور در دهه‌های اخیر بود. هرچند دامنه تخریب فیزیکی در خاک ایران با توجه به وسعت کشور، محدود و بیشتر در مناطق غربی، جنوبی و مناطقی از تهران و استان البرز بود، اما اثر روانی، سیاسی، اقتصادی و راهبردی این رویداد بسیار فراتر از زمان و مکان آن گسترش یافت. در صنعت ساختمان، این جنگ نه‌تنها باعث تغییر انتظارات فعالان بازار شد، بلکه در کوتاه‌مدت محرک رفتارهای تدافعی در میان سرمایه‌گذاران، سازندگان و خریداران می باشد.
۳-۱ شوک روانی و تعلیق پروژه‌ها
در هفته‌های منتهی به جنگ، بروز نشانه‌هایی از درگیری قریب‌الوقوع موجب تعلیق یا کندی عملیات اجرایی در بسیاری از پروژه‌ها شد. پیمانکاران با نگرانی از اختلال در تأمین مصالح و احتمال نوسان نرخ ارز، از خریدهای عمده خودداری کردند. در مناطق پرجمعیت مانند تهران، تبریز و کرج، سازندگان پروژه‌های متوسط، شروع به بازنگری در زمان‌بندی فازهای اجرایی کردند. در هفته‌های بعد از جنگ نیز بسیاری از پروژه‌های در حال ساخت در مرحله اسکلت یا نازک‌کاری، به دلیل افزایش آنی قیمت‌ها یا عدم اطمینان در خصوص آینده تأمین مالی، به حالت تعلیق موقت درآمدند. همچنین برخی سرمایه‌گذاران خرد در استان‌های شمالی، با هدف تبدیل سرمایه به دارایی نقد یا ارز، از ادامه مشارکت در پروژه‌ها کناره‌گیری کردند.
۳-۲ جهش موقتی قیمت مصالح و اختلال در زنجیره تأمین
در بازه زمانی ۲۵ خرداد تا نیمه تیر ۱۴۰۴، بازار مصالح ساختمانی در ایران شاهد افزایشی میانگین بین ۱۲ تا ۱۸ درصد در قیمت‌های عمده بود. محصولاتی مانند میلگرد، سیمان، آلومینیوم، گچ و رنگ که به انرژی یا واردات مواد اولیه وابسته‌اند، در صدر افزایش قیمت‌ها قرار گرفتند. این افزایش، ناشی از چند عامل توأمان بود:
• انتظار بازار برای کاهش واردات و اختلال در حمل‌ونقل منطقه‌ای (به‌ویژه در خلیج فارس)؛
• افزایش قیمت جهانی فلزات و سوخت به دنبال ناامنی در منطقه؛
• احتکار تاکتیکی از سوی برخی انبارداران و تولیدکنندگان داخلی برای فروش در قیمت‌های بالاتر
زنجیره تأمین مصالح از جنوب و نواحی مرکزی کشور به سمت کلان‌شهرها، به‌ویژه پروژه‌های بزرگ و متوسط در تهران و شمال کشور، دچار وقفه‌های جدی شد. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی یا دچار توقف و تاخیر شده یا مجبور شدند مصالح جایگزین با کیفیت پایین‌تر یا با همان کیفیت قبل ولی با قیمت بالاتر تهیه کنند که مستقیماً بر زمان‌بندی و هزینه تمام‌شده اثر گذاشت.
۳-۳ بی‌ثباتی در بازار زمین و کاهش نقدشوندگی املاک
اگرچه در دوران جنگ هیچ‌گونه حمله مستقیمی به مناطق مسکونی یا تجاری صورت نگرفت، اما ترس از گسترش درگیری ها و بروز جنگ گسترده تر باعث شد برخی مالکان زمین و ملک‌های نیمه‌ساخته، در اقدامی پیشگیرانه وارد فاز فروش سریع شوند. این روند، به‌ویژه در مناطق شمالی (چالوس، نوشهر، لاهیجان و …) و مناطق متوسط شهری تهران مشهود بود. اما در برابر این عرضه غیرمنتظره، تقاضای مؤثر کاهش یافت. چرا که همزمان خریداران نیز با در نظر گرفتن سناریوی وخامت اوضاع، از ورود به بازار امتناع کردند. در نتیجه، بازار زمین و املاک در هفته‌های بعد از جنگ وارد فاز کاهش نقدشوندگی با تورم پنهان شد؛ قیمت‌ها به ظاهر کاهش نیافت، اما خرید و فروش عملاً متوقف گردید.
۳-۴ افزایش ریسک سرمایه‌گذاری و تقاضا برای دارایی‌های امن
از منظر رفتار سرمایه‌گذاری، جنگ باعث شد تا فعالان اقتصادی با نگاه تازه‌ای به مفهوم ریسک ژئوپلتیکی بنگرند. پروژه‌های ساختمانی، به‌ویژه پروژه‌های تجاری و اداری در تهران و کلان شهرها، با دو تهدید روبه‌رو شدند:
• ریسک کاهش تردد و تقاضا برای فضاهای کاری و تجاری؛
• ریسک تغییرات ناگهانی در سیاست‌های دولتی یا منابع تأمین مالی.
در نتیجه، بسیاری از سرمایه‌گذاران، حتی آنها که پیش‌تر تمایل بالایی به سرمایه‌گذاری در ملک داشتند، به سمت دارایی‌های امن‌تری چون طلا، ارز، رمزارز یا ملک در خارج از کشور (برای طبقات مرفه) حرکت کردند. این چرخش سرمایه، خروج منابع از صنعت ساختمان را تسریع و خطر نیمه‌تمام ماندن پروژه‌های بزرگ‌مقیاس را افزایش داد.
۳-۵ تغییر رفتار دولت و جهت‌گیری عمرانی
در پی جنگ، دولت ایران ناچار به تخصیص منابع بیشتری برای امور دفاعی، بازسازی زیرساخت‌های حیاتی (مانند پدافند غیرعامل، سیستم‌های حمل‌ونقل حیاتی، امنیت انرژی و …) شد. این تغییر رویکرد موجب کاهش سهم بودجه عمرانی تخصیص‌یافته به طرح‌های مسکن، بازآفرینی شهری و حمایت از بخش خصوصی گردید.
برای نمونه، برخی تسهیلاتی که قرار بود به نهضت ملی مسکن اختصاص یابد، موقتاً متوقف یا به پروژه‌های پدافندی تغییر مسیر داد. این روند در کوتاه‌مدت باعث بی‌اعتمادی سازندگان به حمایت پایدار دولت شد و در بلندمدت می‌تواند موجب عقب‌ماندگی جدی در اجرای طرح‌های عمومی شود.
۴- سناریوهای محتمل برای آینده صنعت ساختمان ایران (۱۴۰۴–۱۴۰۷)
بر پایه داده‌های اقتصادی، روندهای سیاسی و تغییرات ژئوپلتیکی، می‌توان برای صنعت ساختمان ایران در افق ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۷ چهار سناریوی کلان را ترسیم کرد. این سناریوها مبتنی بر دو محور اصلی عدم‌قطعیت هستند:
• محور اول: ثبات یا تداوم بی‌ثباتی ژئوپلتیکی (جنگ‌های منطقه‌ای، تحریم‌ها، درگیری‌های داخلی یا خارجی)
• محور دوم: بهبود یا وخامت وضعیت اقتصادی داخلی (تورم، رشد، سرمایه‌گذاری، سیاست‌های مالی)
۴-۱ سناریوی اول – «احیای نسبی با ثبات سیاسی» ( بهبود نسبی در فضای اقتصادی و توقف جنگ‌های فرسایشی )
در این حالت، با توقف جنگ ایران و اسرائیل در ۲۰۲۵، مذاکرات منطقه‌ای با میانجی‌گری قدرت‌های جهانی و برخی کشورهای منطقه (چین، روسیه، عمان، ترکیه) شکل می‌گیرد و فضای روانی اقتصاد ایران اندکی ترمیم می‌شود. سیاست‌های مالی دولت به‌سوی حمایت مشروط از تولید و ساخت‌وساز بازمی‌گردد و کنترل نرخ ارز در دستور کار قرار می‌گیرد. نرخ بهره واقعی کاهش می‌یابد و پروژه‌های عمرانی اولویت‌دار از سر گرفته می‌شوند.
پیامدهای تحقق سناریوی اول:
• بازگشت تدریجی سرمایه‌گذاران به بازار مسکن؛ به‌ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران و تبریز و نواحی شمالی؛
• رشد ۴ تا ۷ درصدی تولید مسکن در سال ۱۴۰۵ نسبت به سال پایه ۱۴۰۳؛
• افزایش عرضه پروژه‌های تجاری متوسط در مناطق با تراکم تقاضا (رشت، شیراز، اهواز)؛
• کاهش تورم مصالح به کمتر از ۱۵٪ در سال؛
• رشد بازار ساخت‌وساز شهری در مناطق شمالی به‌ویژه مازندران و گیلان، در امتداد رشد تقاضای دوم و پروژه‌های کوچک‌مقیاس گردشگرمحور.
راهبرد پیشنهادی:
سرمایه‌گذاران خرد و متوسط در مناطق شهری با جمعیت بالا می‌توانند پروژه‌های مشارکتی با گردش مالی کوتاه‌مدت (۱۸ تا ۲۴ ماه) را هدف قرار دهند. پیشنهاد می‌شود سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تجاری-اداری صرفاً در مناطقی با شاخص تقاضای ثابت انجام شود. همچنین سرمایه گذاری در پروژه هایی با واحدهای مسکونی کوچک مقیاس اما دارای خدمات هتلی می تواند توجیه پذیر شود.
۴-۲ سناریوی دوم – «رکود مزمن در فضای پرریسک» ( ادامه تحریم، بی‌ثباتی سیاسی و تورم ساختاری )
در این وضعیت، تنش‌های ژئوپلتیکی منطقه‌ای تداوم یافته یا به شکل غیرمستقیم از طریق حملات نیابتی یا فشارهای تحریمی ادامه می‌یابد. تورم دو رقمی بالا، نرخ ارز بی‌ثبات و کاهش توان خرید، به همراه نبود منابع مالی جدید، موجب رکود مزمن در صنعت ساختمان می‌شود. نرخ رشد اقتصادی کشور زیر ۲٪ باقی می‌ماند و سرمایه‌گذاران خارجی کاملاً از بازار خارج می‌شوند.
پیامدهای تحقق سناریوی دوم:
• کاهش تقاضای مسکن به‌ویژه در بازارهای مصرفی طبقه متوسط؛
• رکود شدید در پروژه‌های تجاری و اداری به‌دلیل کاهش توان اجاره‌دهی؛
• کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در کلان‌شهرها تا ۳۰٪ نسبت به میانگین سال‌های قبل؛
• رشد ساخت‌وسازهای غیررسمی و بدون پروانه به‌ویژه در حاشیه کلان‌شهرها؛
• مهاجرت معکوس سازندگان از شهرهای گران‌قیمت به شهرهای حاشیه‌ای (شهریار، هشتگرد، رودسر، چاف و چمخاله، فومن).
راهبرد پیشنهادی:
سازندگان باید به سمت پروژه‌های کوچک و چابک با قدرت نقدشوندگی بالا حرکت کنند. پروژه‌های مسکونی ارزان‌قیمت و مقاوم با هدف فروش سریع، در این شرایط سودآورتر خواهند بود. تمرکز بر بازار اجاره نیز می‌تواند بازاری با ثبات نسبی فراهم آورد.
۴-۳ سناریوی سوم – «بازتوزیع ثروت و رشد نامتوازن» ( تمرکز دولت بر مناطق خاص، رشد پروژه‌های عمرانی دولتی و غفلت از بخش خصوصی )
در این مدل، دولت تصمیم می‌گیرد با سیاست‌های توسعه‌محور، منابع محدودی را در پروژه‌های زیربنایی یا امنیتی خاص در استان‌های مرزی (سیستان، خوزستان، هرمزگان، کرمانشاه) متمرکز کند. در نتیجه، استان‌هایی مانند تهران، البرز، گیلان، اصفهان و فارس و … از منابع حمایتی دور مانده و رشد سرمایه‌گذاری خصوصی به‌دلیل فضای نامطمئن سیاسی کاهش می‌یابد.
پیامدهای تحقق سناریوی سوم:
• افزایش مهاجرت سرمایه از کلان‌شهرها به استان‌هایی با امتیازهای دولتی؛
• پروژه‌های ساختمانی خاص (نظیر «پایانه‌های مرزی»، «زیرساخت انرژی»، «مراکز کنترل پدافندی») با رشد بودجه‌ای بالا؛
• عدم توسعه‌یافتگی در پروژه‌های بخش خصوصی و افزایش هزینه مالی تأمین سرمایه؛
• ظهور فرصت‌های ساختمانی خاص در پروژه‌های پیمانکاری عمومی در جنوب و شرق و برخی نواحی غربی کشور.
راهبرد پیشنهادی:
شرکت‌های ساختمانی متوسط و بزرگ می‌توانند با بازطراحی مدل کسب‌وکار، وارد پروژه‌های EPCF یا پیمانکاری دولتی در مناطق اولویت‌دار شوند. این امر نیازمند توسعه مهارت‌های حقوقی و فنی در حوزه قراردادهای دولتی و ارتباطات فرابخشی است.
۴-۴ سناریوی چهارم – «بحران ترکیبی: تورم، ناامنی و آشوب» ( بدترین حالت ممکن با وقوع ناآرامی‌های اجتماعی و تنش خارجی پایدار)
این سناریو که احتمال آن پایین بود اما در حال افزایش است، اثرگذاری آن بسیار زیاد و مخرب است! این سناریو در صورت ترکیب ناامنی داخلی (آشوب‌های گسترده شهری، بی‌ثباتی سیاسی، اعتصابات سراسری) با فشارهای نظامی یا تروریستی خارجی، محقق می‌شود. در این حالت، فعالیت‌های ساختمانی در شهرهای بزرگ و کوچک متوقف یا به حداقل ممکن می‌رسد.
پیامدهای تحقق سناریوی چهارم:
• تعطیلی پروژه‌های نیمه‌تمام، خروج سرمایه‌گذاران، افزایش مهاجرت نخبگان ساختمانی؛
• کاهش شدید تولید مصالح، تخریب زنجیره تأمین، احتکار و بازار سیاه؛
• سقوط معاملات در بازار مسکن، اما رشد قیمت برخی املاک خاص به‌عنوان دارایی پناهگاهی (Safe Haven)؛
( املاکی شامل شرایط دارایی پناهگاهی می شوند که در مناطق امن و دور از جنگ قرار دارند مانند کیش، برخی نواحی شمالی کشور و … )
• تسلط پروژه‌های امنیتی، پدافندی و دولتی بر فضای عمرانی کشور.
راهبرد پیشنهادی:
در این شرایط بحرانی، تنها پروژه‌هایی با نقدشوندگی سریع یا دارای کاربری ترکیبی با پناهگاه ایمن (مراکز داده، پدافند غیرعامل، انبارهای زنجیره‌ای، مراکز اورژانس) یا املاک مسمول دارایی پناهگاهی می‌توانند بخشی از بازار را حفظ کنند. پیشنهاد می‌شود فعالان ساختمانی برای حفظ سرمایه به سمت تنوع دارایی و سرمایه‌گذاری موازی در خارج از بخش مسکن حرکت کنند.
۴-۵ سناریو کاهش تحریم‌ها و ورود سرمایه‌گذاری خارجی
با فرض بهبود روابط سیاسی منطقه‌ای و بین‌المللی ایران، از جمله کاهش تنش با غرب و به‌ویژه ایالات متحده امریکا، احتمال بازگشت به میز مذاکرات و کاهش تحریم‌های مالی و بانکی مطرح است. در صورت تحقق چنین سناریویی، چشم‌انداز صنعت ساختمان ایران می‌تواند دگرگون شود. این سناریو که در تضاد با سناریوهای بحران‌زا و امنیتی است، باید با دقت از منظر فرصت‌ها، موانع و پیامدها بررسی شود.
۴-۵-۱ تأثیر بر نرخ ارز و هزینه ساخت
کاهش تحریم‌ها و افزایش صادرات نفت می‌تواند موجب ورود ارز بیشتر به کشور، کاهش فشار بر بازار ارز و ثبات نسبی آن شود. تثبیت یا کاهش نرخ ارز می‌تواند منجر به:
• کاهش قیمت تمام‌شده مصالح وارداتی و مصالحی با مواد اولیه وارداتی (تأسیسات، آسانسور، سیستم‌های تهویه، آلومینیوم ، شیرآلات لوکس و…)
• تسهیل واردات تکنولوژی‌های نوین ساختمانی و ماشین‌آلات
• افزایش رقابت‌پذیری در بخش ساخت و توسعه پروژه‌های هوشمند و پایدار
از سوی دیگر، کاهش هزینه‌های بیمه، حمل‌ونقل و پرداخت بین‌المللی نیز باعث کاهش ۱۰٪ تا ۳۰٪ در هزینه ساخت پروژه‌های خاص خواهد شد.
۴-۵-۲ بازگشت برندها، تکنولوژی و شرکت‌های بین‌المللی ساختمانی
در صورت کاهش محدودیت‌ها، زمینه برای ورود مجدد برندهای بین‌المللی فینیشینگ (کف‌سازی، روشنایی، مبلمان اداری، فودکورت‌ها، هتل‌ها و…) و همچنین غولهای سرمایه گذاری حوزه ساختمان به ویژه گردشگری و نفت و گاز فراهم خواهد شد. این موضوع در پروژه‌های تجاری و اداری کلان‌شهرها و پروژه های مگاسایز گردشگری-تفریحی ،نفت و گاز، و حمل و نقل اهمیت ویژه دارد. از جمله فرصت‌های ملموس در این سناریو:
• مشارکت شرکت‌های امریکایی، ترک، چینی و اروپایی در پروژه‌های مشارکتی
• انتقال تکنولوژی ساخت خشک، پیش‌ساخته و ساختمان سبز
• سرمایه‌گذاری در ساخت هتل‌های هوشمند، مراکز چندمنظوره تجاری–فرهنگی-تفریحی، پارک‌مال‌ها و پروژه‌های شهری نوین
۴-۵-۳ جذابیت بازار مسکن ایران برای سرمایه‌گذاران خارجی
بازار مسکن ایران، با وجود همه چالش‌ها، بازاری دست‌نخورده و پرظرفیت برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی محسوب می‌شود:
• نرخ بازده داخلی پروژه‌های مسکن لوکس و توریستی (IRR) در شمال و جنوب کشور و برخی کلان شهرها بین ۲۵ تا ۴۰ درصد برآورد می‌شود.
• جمعیت جوان و نرخ شهرنشینی بالا، تقاضای پایدار برای مسکن ایجاد کرده است.
• کاهش قیمت نسبی زمین در برخی مناطق باعث افزایش جذابیت برای توسعه‌دهندگان خارجی خواهد شد.
در این شرایط، سرمایه‌گذاران کشورهای منطقه و کشورهای بزرگ (امارات، عمان، قطر، ارمنستان، روسیه، ترکیه و چین، امریکا و برخی کشورهایی اروپایی) ممکن است علاقه‌مند به ورود به بازارهای محلی مسکن، مجتمع‌های اداری و پارک‌های فناوری شوند.
۴-۵-۴ چالش‌ها و الزامات تحقق این سناریو
با وجود مزایای آشکار، تحقق این سناریو نیازمند زیرساخت‌های اقتصادی، حقوقی و نهادی است. موانع و چالش‌های کلیدی عبارت‌اند از:
• نبود شفافیت در قوانین سرمایه‌گذاری خارجی (FIPPA) و فرآیندهای بوروکراتیک
• خطر تغییرات ناگهانی در مقررات یا تحولات سیاسی داخلی
• ضعف در سیستم حل‌وفصل اختلافات بین‌المللی
• کمبود نهادهای حرفه‌ای واسط برای تسهیل ورود سرمایه و مدیریت پروژه‌ها
پیشنهادات راهبردی برای دولت و بخش خصوصی:
• ایجاد «پنجره واحد سرمایه‌گذاری خارجی» با حضور نهادهای کلیدی (وزارت راه، اقتصاد، شهرداری، بانک مرکزی، بیمه و مالیات)
• تدوین قراردادهای BOT، BOO و PPP استانداردسازی‌شده برای جذب سرمایه‌گذار
• تقویت دفاتر فنی مشاور ایرانی برای تعامل فنی و زبانی با شرکت‌های بین‌المللی
• توسعه بیمه‌نامه‌های تضمین سرمایه و بازگشت سرمایه (FDI Guarantee) با همکاری بانک‌های توسعه‌ای
۴-۵-۵ آثار بر کلان‌شهرها و استان‌های شمالی و جزایر و بنادر جنوبی
کاهش تحریم‌ها می‌تواند بیشترین اثر را بر تهران و کلان‌شهرهایی مانند مشهد، تبریز، شیراز و اصفهان بگذارد. همچنین، استان‌های شمالی – به‌ویژه شهرهایی چون رامسر، متل‌قو، نوشهر و لاهیجان – به‌دلیل جذابیت گردشگری و وجود زمین‌های مناسب برای توسعه، و همچنین جزایر و بنادر جنوبی به مقصد نخست سرمایه‌گذاران خارجی در بخش ساخت‌وساز تبدیل خواهند شد.
پیشبینی:
در صورت تحقق این سناریو، می‌توان انتظار داشت:
• رشد ۲ تا ۳ برابری در حجم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های گردشگری و مجتمع‌های چندمنظوره
• افزایش رقابت در بازار مسکن با ورود برندهای بین‌المللی
• بهبود کیفیت ساخت، بهره‌وری پروژه و ورود تکنولوژی‌های نوین معماری
بهتر است سرمایه گذاران، سازندگان و سایر فعالان صنعت ساختمان با کمک مشاوران خبره سناریوهای مختلف را بررسی کنند و برای هر سناریویی که احتمال بالاتری دارد، راهبردها و راهکارهایی مناسب پیش بینی و تدوین کنند.
۵- راهبردهای عملیاتی برای فعالان صنعت ساختمان در افق ۱۴۰۴–۱۴۰۷
با توجه به شرایط پرنوسان صنعت ساختمان ایران، تغییر الگوهای تقاضا، محدودیت‌های منابع، و سناریوهای گوناگون ناشی از جنگ، تحریم یا حتی گشایش‌های بین‌المللی، فعالان صنعت نیازمند تصمیم‌گیری‌های دقیق، منعطف و داده‌محور هستند. در این بخش، راهبردهایی عملیاتی برای سه گروه اصلی بازیگران این صنعت — سازندگان و معماران، سرمایه‌گذاران، و کسب‌وکارهای مرتبط — ارائه می‌شود که در بازه ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۷ می‌توانند ریسک‌ها را کاهش داده و فرصت‌ها را بهینه‌سازی کنند.
۵-۱ برای سازندگان و معماران
الف- انعطاف‌پذیری مقیاس‌پذیر (Scalable Adaptability)
• پروژه‌هایی با قابلیت تبدیل‌پذیری (Convertibility) طراحی شوند؛
به‌عنوان مثال، یک مرکز تجاری کوچک که بتواند به دفاتر اداری اشتراکی یا حتی واحدهای اقامتی تبدیل شود.
• استفاده از پلان‌های چندمنظوره با تیپ‌های متغیر؛
این روش به سازندگان اجازه می‌دهد به تغییرات تقاضا در میان‌مدت پاسخ دهند، به‌ویژه در تهران و کلان‌شهرهایی با تغییرات سریع جمعیتی.
• در مناطق شمالی، طراحی خانه‌های ویلایی با قابلیت تبدیل به اقامتگاه بوم‌گردی یا فضای کار مجازی می‌تواند جذاب باشد.
ب- مصالح پایدار، بومی و مدولار
• تمرکز بر مصالح کم‌مصرف انرژی (مانند بلوک‌های هبلکس، عایق‌های چندلایه، بتن‌های سبک و خودترمیم‌شونده).
• بهره‌گیری از مصالح بومی (چوب‌های مقاوم شمال، آجرهای سنتی، ترکیبات خاک و آهک) نه‌تنها هزینه واردات را کاهش می‌دهد، بلکه سازگاری اقلیمی بهتری ایجاد می‌کند.
• استفاده از سیستم‌های مدولار و پیش‌ساخته در اسکلت و دیوارچینی، زمان ساخت را به شدت کاهش داده و انعطاف‌پذیری پروژه‌ها را افزایش می‌دهد.
ج- گواهی‌نامه‌های کیفی و اعتبارسنجی فنی
• در شرایطی که پروژه‌ها نیازمند جذب سرمایه یا پیش‌فروش هستند، داشتن گواهی‌نامه‌های استاندارد بین‌المللی (ISO 9001، ISO 50001، EN 206) تبدیل به امتیاز رقابتی می‌شود.
• در پروژه‌های صادرات خدمات مهندسی یا همکاری با سرمایه‌گذاران خارجی، دارا بودن استانداردهای بین‌المللی الزامی است.
• توسعه دفاتر فنی و مشاوره‌ای داخلی برای پیاده‌سازی این استانداردها از اولویت‌هاست.
د- فناوری‌های هوشمند و صرفه‌جویانه در انرژی
• ساختمان‌های هوشمند با مصرف انرژی بهینه در حال تبدیل شدن به مزیت رقابتی هستند.
• استفاده از سیستم‌های مدیریت انرژی (BMS)، پنل‌های خورشیدی محلی، روشنایی هوشمند و تهویه متغیر، نه‌تنها جذابیت برای خریداران را افزایش می‌دهد بلکه هزینه نگهداری بلندمدت را کاهش می‌دهد.
• در استان‌های شمالی و جنوبی، استفاده از آب خاکستری، سقف‌های سبز و مصالح جذب‌کننده رطوبت می‌تواند مزیت بومی محسوب شود.
۵-۲ برای سرمایه‌گذاران
الف- تنوع هوشمند در سبد سرمایه‌گذاری
• ترکیب پروژه‌های خرد در مناطق پرتراکم گردشگری (مانند برخی مناطق شمال کشور و جزایر جنوبی و یا شهرهای با جاذبه گردشگری بالا) با پروژه‌های مقاوم شهری در تهران و کلان شهرها، ریسک را متعادل می‌سازد.
• ورود به بازار ساخت واحدهای کوچک و متوسط‌قیمت (زیر ۸۰ مترمربع) برای زوج‌های جوان و مهاجران داخلی، استراتژی پرسود محسوب می‌شود.
ب- پرهیز از پروژه‌های بلندمدت پرریسک در حوزه اداری
• در سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، عدم قطعیت در تقاضای فضای اداری – به‌ویژه در تهران و کلان شهرها – بالا خواهد بود. تمرکز بر پروژه‌های منعطف با قابلیت تفکیک و فروش مرحله‌ای توصیه می‌شود.
• تحلیل ریسک سیاسی–اقتصادی و مدل‌سازی بازگشت سرمایه برای پروژه‌های بلندمدت ضروری است.
ج- ورود به بازار بازسازی و مقاوم‌سازی
• بخش بزرگی از بازار صنعت ساختمان در تهران و کلان شهرهایی مانند تبریز و شیراز و اصفهان از ساختمان‌های قدیمی تشکیل شده که نیاز به بازسازی دارند.
• پروژه‌های نوسازی محله‌ای با حمایت دولت و شهرداری‌ها (مانند طرح نوسازی بافت فرسوده و مشارکت مردمی) فرصت‌هایی با ریسک کم و بازدهی پایدار هستند.
• مقاوم‌سازی در برابر زلزله، انرژی و سیلاب (به‌ویژه در استان‌های شمالی) می‌تواند به یک مزیت اقتصادی و اخلاقی بدل شود.
د- توجه به نقدشوندگی، فروش سریع و انعطاف‌پذیری خروج
• در شرایط متلاطم، نقدشوندگی سریع از اهمیت بالایی برخوردار است. قراردادهای اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش مرحله‌ای، و پلتفرم‌های آنلاین فروش می‌توانند زمان بازگشت سرمایه را کوتاه‌تر کنند.
• ورود به پلتفرم‌های املاک دیجیتال، شبکه‌های نوآور تأمین سرمایه و ارتباط مستقیم با خریداران محلی و خارجی ضروری است.
۵-۳ برای کسب‌وکارهای وابسته به صنعت ساختمان
الف- خدمات مکمل تخصصی با ارزش افزوده بالا
• کسب‌وکارهایی که خدمات پساساخت مانند عایق‌کاری حرارتی، ایمنی حریق، برق و آب هوشمند، سیستم روشنایی بهینه ( مانند صنایع روشنایی ایکس لومینوکس ) سیستم‌های تهویه پیشرفته و بهسازی صوتی ارائه می‌دهند، در حال تبدیل شدن به عناصر کلیدی زنجیره ساخت‌وساز هستند.
• توسعه شرکت‌های تخصصی با قابلیت اجرای پروژه‌های کوچک با استاندارد بالا، فرصت رشد را فراهم می‌کند.
ب- توسعه پلتفرم‌های تأمین مالی و جذب سرمایه‌گذاران خرد
• پلتفرم‌های آنلاین برای تأمین سرمایه خرد (Real Estate Crowdfunding) با ساختار حقوقی شفاف می‌توانند سرمایه‌های کوچک مردمی را به پروژه‌های ساختمانی متصل کنند.
• این رویکرد به‌ویژه در پروژه‌های بازسازی محله‌ای یا اقامتگاه‌های توریستی مؤثر است.
ج- بازاریابی علمی و داده‌محور
• بازار امروز نیازمند بازاریابی هوشمند است. استفاده از داده‌های آماری (قیمت، تقاضا، تراکم، روند فروش)، الگوریتم‌های پیشبینی، و ابزارهای بصری مدرن (تورهای مجازی، پلتفرم‌های معرفی پروژه‌ها) در افزایش اعتماد مشتریان نقش اساسی دارد.
• برگزاری ورکشاپها و وبینارهای تخصصی، تولید محتوای فنی و شفاف، و استفاده از تأثیرگذاران حوزه ساختمان و معماری می‌تواند دامنه بازار را گسترش دهد.
د- تنظیم ابزارهای مالی و مدیریت ریسک
• توسعه ابزارهایی مانند بیمه ریسک پروژه، صندوق جبرانی مصالح، قراردادهای مشارکت چندمرحله‌ای و قراردادهای مشروط خرید می‌تواند امنیت سرمایه‌گذاری را افزایش دهد.
• ارائه بسته‌های خدمات مالی ساختمانی با همکاری بانک‌ها، بیمه‌ها و مشاوران سرمایه‌گذاری به‌ویژه برای پروژه‌های کوچک و متوسط، راهگشا خواهد بود.
راهبردهای عملیاتی برای هر گروه از فعالان صنعت باید متناسب با سناریوهای متغیر محیط کلان، امنیتی و اقتصادی طراحی شوند. موفق‌ترین بازیگران آن‌هایی خواهند بود که از ابزارهای داده‌محور، فناوری نوین، طراحی انعطاف‌پذیر و شبکه‌سازی حرفه‌ای بهره بگیرند تا بتوانند هم در شرایط رکود، هم در شرایط رونق، موقعیت پایدار و رشددهنده‌ای برای خود ایجاد کنند.
۶- جمع‌بندی نهایی:در آستانه یک دهه ناپایدار، چگونه باید ساخت؟
صنعت ساختمان ایران، به‌مثابه یکی از موتورهای محرک رشد اقتصادی و اشتغال، در آستانه ورود به دهه‌ای قرار دارد که به احتمال زیاد، با ناپایداری‌های ژئوپلیتیک، نوسانات اقتصادی، و تحولات ساختاری در رفتار بازار همراه خواهد بود. جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل در ژوئن ۲۰۲۵، صرف‌نظر از شدت و گستره آن، همچون زنگ خطری بود که ضرورت بازنگری در مفروضات سرمایه‌گذاری، الگوهای ساخت‌وساز، و ابزارهای مدیریت پروژه را بار دیگر گوشزد کرد.
طی سه سال گذشته (۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳)، علی‌رغم رکود تورمی، بحران انرژی، و نرخ بهره بالا، صنعت ساختمان توانست در برخی بخش‌ها رشد نسبی را تجربه کند. با این حال، ترکیب عدم قطعیت سیاسی، کاهش قدرت خرید مردم، فشارهای مالیاتی، و ضعف در سیاست‌گذاری شهری، ساخت‌وساز را به‌ویژه در کلان‌شهرها و استان‌های شمالی در وضعیتی شکننده قرار داده است.
اکنون در سال ۱۴۰۴، پنج سناریوی کلیدی که در بالا به آنها اشاره شد، مسیرهای متفاوتی را پیش‌روی فعالان صنعت قرار می‌دهند. در هر پنج حالت، آنچه تعیین‌کننده موفقیت خواهد بود، نه صرفاً منابع یا سرمایه، بلکه انعطاف‌پذیری راهبردی، بهره‌گیری از داده و تکنولوژی، و اتخاذ مدل‌های هوشمند تأمین مالی و مشارکت است.
سازندگان و معماران باید فراتر از فرم و متراژ بیاندیشند و وارد قلمرو «معماری اقتصادی» شوند؛ جایی که پایداری مصالح، انعطاف کاربری، و هوشمندی انرژی، به زبان جدیدی برای گفتگو با بازار تبدیل شده‌اند.
سرمایه‌گذاران نیز باید از نگاه سنتی ساخت‌وساز صرف خارج شده و به سوی تنوع دارایی، مشارکت‌های منطقه‌ای، و پروژه‌های بازآفرینی شهری حرکت کنند.
برای کسب‌وکارهای مرتبط، زمان آن فرا رسیده که از خدمات مکمل ساده عبور کرده و به‌سمت ارائه راه‌حل‌های یکپارچه در مدیریت ریسک، تأمین مصالح، و خدمات هوشمند ساختمانی بروند.
در نهایت، ایران — خواه در مسیر رفع تحریم باشد یا در آستانه بحران‌های جدید — نیازمند یک مدل جدید از «توسعه ساختمانی پایدار» است؛ مدلی که نه صرفاً از جنس سیمان و آهن، بلکه متکی بر دانش، نوآوری، شفافیت مالی، و طراحی مبتنی بر آینده باشد. اکنون زمان آن فرا رسیده است که بازیگران صنعت ساختمان، نقش خود را از «سازنده صرف» به «برند ساز آینده شهر» ارتقا دهند.
انتخاب با آن‌هاست: ماندن در حاشیه تحولات یا پیشتازی در شکل‌دهی به آینده!