بررسی جزئیات لایحه بودجه سال ۱۴۰۵ کل کشور یک پیام روشن برای بازار مسکن دارد:
دولت عملاً از سیاست مؤثر کنترل خانههای خالی عقبنشینی کرده است
موضوعی که میتواند به افزایش عرضهنشده، تشدید کمبود مسکن و در نهایت رشد قیمت ملک منجر شود.
کاهش ۶۰ درصدی درآمد مالیات خانههای خالی؛ یک زنگ خطر جدی
طبق لایحه بودجه ۱۴۰۵، درآمد پیشبینیشده دولت از محل مالیات بر خانههای خالی از سکنه نهتنها افزایش نیافته، بلکه ۶۰ درصد کاهش داشته است.
این عدد، صرفاً یک تغییر آماری نیست؛ بلکه نشانهای واضح از شکست چهار ساله سیاستگذاری در فعالسازی واحدهای مسکونی بلااستفاده است.
در عمل، طی سالهای گذشته میزان تحقق این مالیات بسیار ناچیز بوده:
نتیجه این وضعیت کاملاً مشخص است:
خانههای خالی همچنان خالی میمانند و وارد چرخه عرضه نمیشوند.
تمرکز دولت روی مالیات خانههای لوکس؛ راهحل یا مسکن موقت؟
در مقابل، دولت در لایحه بودجه ۱۴۰۵ بار دیگر بر مالیات واحدهای مسکونی لوکس تأکید کرده است.
درآمد پیشبینیشده از این بخش حدود ۷۰۰ میلیارد تومان است که نسبت به سال قبل ۴۰ درصد افزایش دارد.
اما این سیاست، یک ایراد اساسی دارد:
-
فقط بخش کوچکی از بازار را هدف میگیرد
-
شامل بسیاری از مالکان چندواحدی نمیشود
-
اثر واقعی بر افزایش عرضه مسکن ندارد
در واقع، این نوع مالیاتستانی بیشتر جنبه نمایشی دارد تا اصلاح ساختاری بازار مسکن.
چرا مالیات خانههای خالی در ایران کار نمیکند؟
برخلاف تجربه کشورهای توسعهیافته، در ایران:
-
مالیات خانههای خالی سالانه و پایدار نیست
-
زیرساخت اطلاعاتی شفاف و قابل اتکا وجود ندارد
-
اجرای قانون با ملاحظات و عقبنشینیهای متعدد همراه است
در بسیاری از کشورها، مالک واحد بدون استفاده مجبور است هر سال مالیات قابلتوجهی بپردازد؛ همین موضوع باعث میشود برای کاهش هزینه، ملک خود را اجاره دهد یا بفروشد.
اما در ایران، نبود این فشار واقعی باعث شده احتکار مسکن بدون هزینه ادامه پیدا کند.
حذف احکام مالیاتی در بودجه ۱۴۰۵؛ عقبگرد قانونی
یکی از نکات مهم لایحه بودجه ۱۴۰۵، حذف احکام مالیاتی شفاف است.
در سالهای گذشته، این احکام حداقل:
حذف این موارد، نهتنها با عدالت مالیاتی همخوانی ندارد، بلکه مسیر را برای ادامه وضعیت فعلی بازار مسکن هموارتر میکند.
نتیجهگیری: چرا باید منتظر رشد قیمت ملک باشیم؟
مجموع این عوامل نشان میدهد:
-
خانههای خالی همچنان وارد بازار نمیشوند
-
عرضه واقعی مسکن افزایش پیدا نمیکند
-
تقاضا (بهویژه مصرفی و سرمایهای) پابرجاست
در چنین شرایطی، افزایش قیمت ملک نه یک احتمال، بلکه یک روند قابل پیشبینی است.
توصیه به خریداران و سرمایهگذاران
اگر قصد خرید یا سرمایهگذاری در بازار مسکن را دارید:
-
تصمیمگیری را به تعویق نیندازید
-
روی پروژههای در حال ساخت و پیشخرید مطمئن تمرکز کنید
-
مناطقی را انتخاب کنید که پتانسیل رشد و عرضه محدود دارند
بازار مسکن، منتظر سیاستگذاری مؤثر نمانده است؛
تصمیمهای امروز شما، ارزش سرمایه فردایتان را تعیین میکند.