برخلاف تصور بسیاری از خریداران که منتظر سقوط قیمتها هستند، آمارهای ۲۶ سال اخیر نشان میدهد که بازار ملک رفتار متفاوتی دارد. منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن، با کالبدشکافی وضعیت بازار در روزهای پایانی سال، از دلایل «تورم شب عید» و پایان دوران وابستگی کامل مسکن به دلار پرده برداشت.
۱. پایان چسبندگی مسکن به نرخ دلار
یکی از تحلیلهای اشتباه در بازار ایران، پیوند زدن لحظهای قیمت ملک به دلار است. غیبی در این باره معتقد است:
-
از سال ۱۴۰۰، چسبندگی مستقیم مسکن به ارز تضعیف شده است.
-
بازار ملک رفتاری «ترمیمی و با تأخیر» دارد؛ یعنی بلافاصله با نوسان دلار گران یا ارزان نمیشود.
-
تاکید بر پیوند کامل این دو بازار، تنها باعث خطای محاسباتی مصرفکننده و تعویق خرید میشود.
۲. آیا قیمت مسکن ریزش میکند؟ (تجربه ۲۶ ساله)
بررسی سوابق آماری نشان میدهد که انتظار برای ریزش ۵۰ یا ۶۰ درصدی قیمت مسکن، یک توهم اقتصادی است:
«در هیچ دورهای پس از رشدهای جهشی، قیمت مسکن ریزش ۲۰۰ یا حتی ۵۰ درصدی نداشته است. در عمیقترین رکودها، قیمتها تنها ۱۵ تا ۲۰ درصد اصلاح شدهاند که در مقابل تورمهای قبلی، بسیار ناچیز است.»
۳. چرا اسفند ماه فصل گرانی مسکن است؟
علاوه بر هزینههای تولید (عوارض، مصالح و خدمات)، دو عامل روانی و فرهنگی در روزهای پایانی سال قیمتها را بالا میبرد:
-
فرهنگ تبدیل به احسن: در اسفندماه، تقاضا برای تبدیل واحدهای کوچک به بزرگ (تغییر متراژ) به اوج میرسد.
-
کاهش فایلهای عرضه: فروشندگان به دلیل نزدیکی به تعطیلات نوروز و ابهام در شرایط سال آینده، از فروش دست میکشند. کمبود فایل در برابر تقاضای واقعی، منجر به فشار قیمتی میشود.
۴. توصیه به خریداران واقعی
اگر منابع مالی پایدار دارید، خرید را به تأخیر نیندازید. مسکن برای خانوار ایرانی صرفاً یک کالای سرمایهای نیست، بلکه یک «سرمایه حیثیتی و سرپناه» است. افزایش ارزش ملک سکونتی، سود واقعی محسوب نمیشود؛ زیرا جایگزین کردن آن در آینده با قیمتهای بالاتر انجام خواهد شد.