به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک به پرسشهای «دنیای اقتصاد» درباره نحوه «معامله امن» در بازار آپارتمانهای دارای «سندهای عادی و رسمی کاملا متفاوت از هم» پاسخ داد.
چهار دسته ملک به لحاظ «نوع مدارک مالکیت» در کشور وجود دارد؛ از املاک بدون «سند رسمی» تا واحدهای دارای «سند سبزرنگ». مسیرهای حقوقی (مجاز) فروش که در یک گروه از املاک مجاز است، برای دسته دیگر «ممنوع» است.
معاملات ممنوعه در بازار املاک
دو سال اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در کشور موجب شده است چهار نوع آپارتمان برحساب «آخرین وضعیت اسناد ملکیشان» در بازار ثبت مالکیت املاک بهوجود بیاید؛ اما خیلی از مالکان نسبت به اینکه ملکشان در کدام یک از این گروهها قرار گرفته، «بیاطلاع» و «نابلد» هستند که همین «ابهام حقوقی» میتواند افراد را هنگام فروش و خرید خانه به «بیراهه معاملاتی» منحرف کند و زیان غیرقابل جبران از بابت «عدم دسترسی به سند رسمی ملک خریداریشده» یا «عدم دسترسی به بهای ملک فروختهشده» را برای هر دو طرف رقم بزند. گروه مسکن روزنامه «دنیایاقتصاد» برای تشریح «مسیرهای امن و بنبستها» در مسیر ثبت عادی و رسمی معامله آپارتمان و حتی زمین باتوجه به «تشریفات حقوقی تازه شکل گرفته» از طرف سازمان ثبت اسنادواملاک کشور، با اعظم قویدل، سخنگوی سازمان گفتوگو کرده است
قانون الزام به تنظیم سند رسمی از سال 1403 لازمالاجرا شد، این قانون دارای چه پیشینهای بوده و الزام آن بر مبنای چه ضروریاتی انجام شد؟
قانون ثبت اسناد و املاک حدود 100سال قبل در کشور به تصویب رسید و در مواد 46، 47 و 48 آن با صراحت اعلام شده است که معاملات باید به شکل رسمی ثبت شوند. اما طبق عرفی حدودا 60ساله که در کشور وجود دارد به این دلیل که برخی از «اموال غیر منقول شامل املاک و اراضی ثبت رسمی نشده بودند» یا در «پلاکهای بزرگ به شکل مشاعی مورد انتقال واقع و به قطعات کوچکتر تقسیم و در محل تفکیک شدهاند»، معاملات عادی رواج یافت. این معاملات عادی منشأ معضلات و اختلاف میان طرفین معامله شده و پروندههای متعددی در مراجع قضایی در خصوص املاک و اختلافات ملکی تشکیل شد که عمدتا مربوط به همین قراردادهای عادی بود که در سوابق سازمان ثبت اسناد، ثبت نمیشد و همین عاملی در جهت اختلاف بود. درخصوص پیشفروش و مشارکت در ساخت نیز از آنجا که قرارداد به شکل عادی بود، همین معضل وجود داشت. معضلات ذکرشده باعث شد تا از سال1390 موضوع الزام به ثبت اسناد رسمی از سوی مجلس شورای اسلامی مطرح شد، رفتوبرگشتهای متعددی روی طرح اولیه انجام شد و در نهایت در 26اردیبهشت1403 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام با 15ماده و 28تبصره به تصویب رسید.
یکی از مهمترین تغییرات ایجادشده با اجرای قانون اخیر، تغییر در نحوه معاملات اموال غیرمنقول بود که به موجب این قانون تغییر پیدا کرد، در ماده یک این قانون تصریح شده که یک سال پس از راهاندازی سامانه «ثبت ادعا»، همه معاملات باید در سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» به ثبت برسد. البته در تبصره4 همین ماده تصریح شده است که اسناد مالکیتی بعد از لازمالاجرا شدن این قانون (سوم تیر 1403) صادر میشوند مشمول این قانون از حیث معامله هستند گرچه سامانه موضوع ماده10 (سامانه ثبت ادعا) راهاندازی نشده باشد. بنابراین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تصمیم کارگروه راهبری این قانون در قوه قضائیه تشکیل شده و هر هفته نیز این جلسات برگزار میشود، تصمیم گرفته شد که رنگ اسناد مالکیت به سبز تغییر کند تا مالکان و طرفین معامله متوجه شوند که این نوع سند از حیث قانون معاملات مشمول قانون الزام است.
درحال حاضر دو نوع ملک در کشور وجود دارد، املاکی که دارای سند مالکیت هستند و املاکی که فاقد سند مالکیت هستند. املاک دارای سند مالکیت نیز به 3دسته تقسیم میشوند؛ اسناد مالکیت دفترچهای که به شکل 16برگ و 32 برگ صادر میشد و تا سال 1388 این اسناد در ادارات ثبت صادر میشد، از این زمان به بعد بهدلیل مشکلات سندهای دفترچهای از جمله آنکه مکان محور نبود، نشانی و کروکی و مختصات جغرافیایی دقیق نداشت و در صورت بروز سیل، زلزله یا جنگ، امکان پیادهسازی ملک به شکل دقیق نبود، سازمان ثبت اسناد مالکیت را به سند تکبرگ یا حدنگار تغییر داد (اسناد مالکیت حدنگار یا تک برگ زرد رنگ) صادر شد. روی این سندهای زرد حدنگار نقشه UTM و کروکی ملک و حتی مختصات مرکز زمین مشخص شده است و امکان تطبیق سند مالکیت با ملکی که معرفی شده، وجود دارد و مزایای متعددی نسبت به سند دفترچهای دارند. از سوم تیر1403 با لازمالاجرا شدن قانون الزام و برای توجه بیشتر مردم به تغییر نحوه معاملات، رنگ اسناد مالکیت به سبز تغییر یافت. این اسناد سبز از حیث نحوه معامله مشمول قانون الزام هستند.