دادههای میدانی نشان میدهند که قیمت مسکن پس از یک رکود ۳ ساله، بار دیگر آرایش صعودی به خود گرفته است تا خود را با شتاب تورم عمومی هماهنگ کند. اگرچه فصل نقل و انتقالات و خرید مسکن به تازگی آغاز شده و شتاب قیمتها هنوز به نرخ تورم سالانه نرسیده است، اما جهش اخیر در نرخ معاملات ثابت میکند که بازار مسکن همچنان جذابترین پناهگاه برای جذب سرمایههای مردم است.
اما چرا در میانمدت و بلندمدت، مسکن در اقتصاد ایران از یک کالای مصرفی به یک ابزار سرمایهای تبدیل شده است؟ در این مقاله به بررسی محرکهای اصلی این گرانی میپردازیم.
پارادوکس خرید مسکن؛ تقاضای مصرفی یا تقاضای سرمایهای؟
شکی نیست که تقاضای واقعی افراد فاقد مسکن در ایران حدود ۵ تا ۷ برابر واحدهای در دست ساخت است. با این حال، کاهش شدید قدرت خرید مصرفکننده واقعی در برابر رشد تورم نهادههای تولید، تأثیر این تقاضا را بر قیمت مسکن کمرنگ کرده است.
بنابراین، چه عاملی به رکود ۳ ساله پایان داده و فصل تازهای از رونق معاملات مسکن را آغاز کرده است؟ مدلهای علمی نشان میدهند که موتور محرک اصلی بازار در هفتههای اخیر، چیزی جز تقاضای سرمایهای و سوداگرانه در اتمسفر اقتصاد کلان ایران نیست.
مکانیزم اثرگذاری تورم و مسکن؛ چرا ریال به ملک تبدیل میشود؟
رابطه بین نقدینگی و بازار ملک یک رابطه خطی ساده نیست؛ این رابطه از طریق مکانیزم انتظارات تورمی و سرکوب مالی عمل میکند:
-
نرخ بهره واقعی منفی: در اقتصادی که نرخ تورم از نرخ بهره بانکی بالاتر است، نقدینگی سرگردان به جای تولید، به سمت بازاری امن میرود. مسکن به دلیل محدودیت فیزیکی زمین و ریسک پایین افت قیمت اسمی، بهترین گزینه است.
-
تاثیر بازار ارز و مسکن: افزایش نرخ ارز به عنوان دماسنج ریسکهای ژئوپلیتیک، انتظارات تورمی را تحریک کرده و پدیده «جایگزینی دارایی» را رقم میزند. در این فرآیند، افراد برای حفظ ارزش دارایی خود، ریال را به ملک تبدیل میکنند.
۶ عامل کلیدی محرک قیمتها در بازار مسکن
تحولات اخیر نشان میدهد که برای پیشبینی آینده بازار، باید به زنجیرهای از عوامل کلیدی توجه کرد:
-
تحریک تقاضای سفتهبازی و سرمایهای
-
شوکهای قیمتی در بازار ارز و دلار
-
رشد نقدینگی و کسری بودجه دولت
-
افزایش مستمر هزینه تولید و مصالح ساختمانی
-
عدم قطعیتهای سیاسی و ابهام در آینده مذاکرات
-
تغییر رفتار مالکان از عرضه به احتکار ملکی
چشمانداز بازار مسکن در تابستان امسال
علاوه بر موارد فوق، رشد شدید قیمت اجارهبها بهویژه در کلانشهرها باعث شده تا سرمایهگذاران به مسکن به عنوان یک کالای درآمدزا نگاه کنند. استقبال از خرید ملک با هدف کسب درآمد از اجاره، به رونق معاملات مسکن دامن خواهد زد و مانع بزرگی برای توقف روند صعودی قیمتها در تابستان امسال خواهد بود.