دادههای جدید مرکز آمار ایران از تحولات پاییز سال ۱۴۰۴ پرده برداشته و یک شوک آماری بزرگ را در حوزه صدور پروانه ساختمانی نشان میدهد. در حالی که کل کشور با نوعی رکود در بخش ساخت و ساز مواجه است، بازار ملک تهران با جهشی بیسابقه، آرایش هجومی به خود گرفته است. این آمارها، همانطور که پیشتر تحلیل شد، بر بازگشت رونق معاملات مسکن و تغییر جهت انتظارات تورمی صحه میگذارند.
اما چرا پایتخت مسیر خود را از کل نقاط شهری کشور جدا کرده و این واگرایی شدید چه سیگنالی به آینده قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ و بعد از آن میدهد؟
آمار تکاندهنده ساخت و ساز در تهران؛ پایتخت روی ریل بلندمرتبهسازی
بر اساس آخرین گزارش رسمی، در پاییز ۱۴۰۴ تعداد ۲۵,۶۵۸ واحد مسکونی در پروانههای صادرشده از سوی شهرداری تهران پیشبینی شده است. این رقم نسبت به تابستان همین سال ۹۵.۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل، ۹۱.۶ درصد افزایش یافته است.
نکته کلیدی اینجاست که تعداد کل پروانههای ساختمانی صادر شده در تهران (۱۹۰۳ پروانه) نسبت به سال قبل تنها ۷ درصد رشد داشته، اما تعداد واحدهای مسکونی پیشبینی شده نزدیک به ۲ برابر شده است! این یعنی:
نتیجهگیری سئو و بازار: این ارقام ثابت میکند که انبوهسازان و سرمایهگذاران بزرگ در تهران، به دلیل تورم شدید قیمت زمین، به سمت پروژههای بزرگمقیاس و بلندمرتبهسازی حرکت کردهاند تا هزینههای تولید را سرشکن کنند.
وضعیت کل نقاط شهری کشور؛ رکود در شهرستانها، رونق در پایتخت
در سمت مقابل، آمار شهرداریهای کل کشور تصویر کاملاً متفاوتی را ارائه میدهد که نشاندهنده یک واگرایی ساختاری عمیق در بازار مسکن ایران است:
-
در پاییز ۱۴۰۴، تعداد ۲۵,۰۴۸ پروانه احداث بنا در کل کشور صادر شده که نسبت به سال قبل ۱۹.۱ درصد کاهش داشته است.
-
تعداد واحدهای مسکونی پیشبینی شده در کل کشور نیز با ۴.۷ درصد کاهش به ۱۰۳,۰۰۲ واحد رسیده است.
-
متوسط تعداد واحد در هر پروانه ساختمانی در کل کشور تنها ۴.۱ واحد با میانگین زیربنای ۹۳۵ مترمربع است.
چرا سرمایهگذاران به بازار ملک تهران هجوم آوردهاند؟
این جهش نزدیک به ۱۰۰ درصدی در ساخت و ساز تهران، مهر تأییدی بر فرضیه «مسکن به عنوان پناهگاه امن دارایی» است. رابطه میان تورم و مسکن در ایران دیگر یک فرمول ساده نیست. دلایل این هجوم سنگین ساختوساز در تهران عبارتند از:
-
محرک انتظارات تورمی: سازندگان تهرانی با رصد بازار ارز، ریسکهای ژئوپلیتیک و کسری بودجه، دریافت پروانه ساخت را جلو انداختهاند تا دارایی خود را قبل از موج بعدی تورم مصالح، به ملک تبدیل کنند.
-
پدیده جایگزینی دارایی: در شرایط سرکوب مالی و نرخ بهره واقعی منفی، نقدینگی به جای شهرستانها که نقدشوندگی کمتری دارند، به امنترین و نقدشوندهترین نقطه بازار املاک کشور یعنی تهران پناه آورده است.
-
نگاه درآمدزایی به خرید مسکن: رشد سرسامآور اجارهبها در کلانشهرها، جذابیت مسکن را به عنوان یک دارایی سودآورِ نقدی دوچندان کرده و مالکان بزرگ را به ساخت آپارتمانهای بیشتر ترغیب نموده است.
چشمانداز آینده؛ آیا این پروانهها قیمت مسکن را ارزان میکنند؟
هرچند افزایش عرضه در بلندمدت اثر تعدیلکننده دارد، اما این ۲۵ هزار واحد مسکونی حداقل ۱.۵ تا ۲ سال زمان نیاز دارند تا وارد بازار مصرف شوند. در کوتاهمدت (بهویژه در فصل جابجایی امسال)، موج جدید ساختوساز خود باعث تحریک تقاضا برای آهنآلات، سیمان و مصالح ساختمانی شده و تورم سمت عرضه را فعال میکند.
بنابراین، سیاستهای سنتی تمرکز بر عرضه (مانند نهضت ملی مسکن) بدون مهار نقدینگی و نوسانات بازار ارز، توانایی مقابله با انتظارات تورمی را نخواهند داشت و آرایش قیمتها در بازار تهران همچنان تحت تأثیر تقاضای هجومی سرمایهای، صعودی پیشبینی میشود.