بازار مسکن ایران این روزها در چرخهای پیچیده از رکود تورمی گرفتار شده است. از یک سو کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، حجم معاملات را به حداقل رسانده و از سوی دیگر، افزایش چشمگیر هزینه ساخت و قیمت مصالح ساختمانی، مانع از کاهش قیمتها میشود. در این مقاله با استناد به تحلیلهای کارشناسی، به بررسی آینده بازار مسکن، تاثیر توافقات سیاسی بر قیمتها و دلایل اصلی گرانی خانه میپردازیم.
علت اصلی گرانی مسکن چیست؟ افزایش ۱۳۰ درصدی قیمت مصالح
بر خلاف تصور عموم که رشد قیمت ارز را عامل اصلی گرانی خانه میدانند، محرک اصلی بازار در حال حاضر تورم سمت عرضه (هزینه تولید) است.
-
تاثیر قیمت مصالح بر قیمت نهایی: مصالح ساختمانی حدود یکسوم ($۳۳\%$) از کل هزینه تمام شده ساخت را به خود اختصاص میدهند.
-
جهش قیمتها: آمارها نشان میدهند قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته بیش از ۱۳۰ درصد رشد داشته است.
-
فرمول افزایش قیمت مسکن: طبق فرمولهای اقتصادی، رشد ۱۳۰ درصدی مصالح، مستقیماً منجر به افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت نهایی مسکن در معاملات اخیر شده است.
پیش بینی بازار مسکن بر اساس ۳ سناریوی سیاسی
تحولات سیاسی و چشمانداز روابط بینالمللی، تعیینکننده مسیر بعدی سرمایهگذاری در بازار مسکن هستند. سه سناریوی محتمل برای آینده این بازار عبارتند از:
۱. سناریوی تفاهم موقت (وضعیت فعلی بازار)
در صورت تداوم تفاهمات موقت سیاسی، ثبات نسبی بر بازارهای مالی حاکم میشود.
-
وضعیت قیمتها: جریان تورمی در بخش هزینههای ساخت کنترل شده و قیمتها به یک ثبات نسبی میرسند.
-
وضعیت معاملات: به دلیل باقی ماندن ریسکها، تقاضای سرمایهای وارد بازار نمیشود و رکود معاملات مسکن ادامه مییابد.
-
وضعیت ساختوساز: بازار تولید و ساخت مسکن به تدریج رشد مثبتی را تجربه خواهد کرد.
۲. سناریوی توافق جامع و رفع تحریمها
اگرچه احتمال وقوع این سناریو در کوتاهمدت کم است، اما اثرات بلندمدتی بر بازار خواهد داشت:
-
در افق یکساله: کاهش شدت تورم در بخش مسکن، اما تداوم رکود در خرید و فروش.
-
در افق دوساله: با مثبت شدن رشد اقتصادی و تزریق سرمایهها، تقاضای مصرفی و سرمایهای (به ویژه در بازار اجاره مسکن) تقویت میشود. این وضعیت مشابه رونق ملایم سال ۱۳۹۵ (پس از برجام) خواهد بود.
۳. سناریوی تشدید تنشهای سیاسی
در صورت بازگشت تنشها و افزایش ریسکهای سیستماتیک:
نتیجهگیری: آیا اکنون زمان خرید مسکن است؟
در شرایط رکود تورمی مسکن، تقاضای مصرفی به دلیل ضعف مالی و تقاضای سرمایهای به دلیل نقدپذیری پایین مسکن، تمایل چندانی به ورود به بازار ندارند. با این حال، افزایش مداوم هزینههای ساخت نشان میدهد که قیمت کف بازار تمایلی به ریزش ندارد و تثبیت قیمتها تنها در صورت تحقق سناریوهای مثبت سیاسی (تفاهم یا توافق) امکانپذیر خواهد بود.