با دو برابر شدن اجارهبها در پایتخت و پیشی گرفتن آن از نرخ تورم، دولت با رونمایی از طرحهایی مانند «مسکن استیجاری» و «طرح آشیان» تلاش دارد شعلههای این بحران را فرو بنشاند. اما بیتالله ستاریان، کارشناس ارشد بازار ملک، معتقد است این نسخهها با واقعیتهای سرسخت بازار همخوانی ندارند و ریشه مشکل را باید در جای دیگری جستوجو کرد.
۱. تفاوت «مسکن حمایتی» با «بحران کمبود عرضه»
دولتها در سراسر جهان، حتی در کشورهای توسعهیافتهای که مشکل مسکن ندارند، سالانه ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد مسکونی حمایتی برای دهکهای بسیار ضعیف میسازند. این یک وظیفه حاکمیتی دائمی است.
اما گره زدن این طرحهای خرد به حل کل بحران مسکن در ایران، یک خطای استراتژیک است. بحران فعلی مسکن با ساخت ۴۰ هزار واحد استیجاری یا واگذاری زمین حل نمیشود؛ زیرا ابعاد چالش بسیار بزرگتر از این ارقام است.
۲. کسری انباشته؛ هر سال ۸۰۰ هزار واحد مسکونی کم داریم!
ریشه گرانیهای نجومی و تصاعدی در بازار اجاره و خرید، طبق آمارها به شرح زیر است:
-
نیاز قطعی کشور: ایران سالانه به دستکم ۱ تا ۱.۲ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و این نیاز تا دو دهه آینده پابرجا خواهد بود.
-
تولید واقعی: کل میزان ساختوساز در کشور (با تمام ادعاهای دولتی) به ۳۰۰ هزار واحد در سال هم نمیرسد.
-
شکاف عرضه و تقاضا: کشور هر سال با کسری ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحدی مواجه است؛ آماری منفی که سال بعد روی دوش بازار سنگینی میکند و خود را به شکل حاشیهنشینی، کپرنشینی و چادرخوابی نشان میدهد.
۳. سهم دولت در ساخت مسکن؛ فقط ۱۱ درصد!
یک تصور غلط این است که دولت باید آستین بالا بزند و خودش یک میلیون واحد مسکونی بسازد. آمارها نشان میدهند:
۴. چرا بخش خصوصی قفل شده است؟
پرسش اساسی این است: چرا بخش خصوصی با وجود سهم ۹۵ درصدی، نمیتواند تیراژ تولید را به یک میلیون واحد برساند؟ پاسخش در ساختار بیمار اقتصاد کشور، موانع تولید، و سیاستهای بازدارنده نهفته است. در حالی که انبوهسازان کشورهای همسایه به راحتی سرمایههای ایرانی را جذب و برای کشورهای خود مسکن تولید میکنند، سازنده داخلی در زنجیرهای از مشکلات اقتصادی گرفتار شده است.
نتیجهگیری: طرحهای حمایتی چه زمانی جواب میدهند؟
طرحهایی مانند مسکن استیجاری یا اجارهداری صنعتی تنها زمانی کارآمد خواهند بود که ابتدا بحران کلان مسکن از طریق ثبات اقتصادی و باز کردن دست بخش خصوصی حل شود. در بازاری که عرضه آزاد وجود داشته باشد و اجارهبها منطقی شود، این طرحها میتوانند به عنوان چتر حمایتی برای لایههای آسیبپذیر جامعه عمل کنند، نه در بازار بحرانی فعلی که ارقام اجارهبهای آن با قیمت خرید خانه در سالهای گذشته برابری میکند.