شورای عالی سران سه قوه در مصوبهای جدید، سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ را ۲۵ درصد اعلام و دستور تمدید خودکار قراردادها را صادر کرد. در حالی که دولتمردان این طرح را پناهگاهی برای مستأجران میدانند، بدنه کارشناسی اقتصاد با ارجاع به «معجزه مقرراتزدایی در آرژانتین»، نسبت به پیامدهای معکوس و قفل شدن بازار اجاره هشدار میدهند.
بخش اول: سیاست مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ چیست؟
طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، مصوبه حمایتی سران قوا برای بازار اجاره کشور شامل سه بند کلیدی است:
-
تمدید خودکار: قراردادهای اجاره در صورت تمایل مستأجر در سال ۱۴۰۵ به صورت اتوماتیک یک سال تمدید میشوند.
-
سقف قیمتی: حداکثر نرخ مجاز افزایش اجارهبها در کل کشور ۲۵ درصد است.
-
ممنوعیت حکم تخلیه: مراجع قضایی مأمور شدهاند از صدور دستور تخلیه به دلیل انقضای مدت قرارداد خودداری کنند.
اما آیا این فرمول در دنیای واقعی کار میکند؟ پاسخ را میتوان در فروپاشی و سپس احیای بازار مسکن آرژانتین یافت.
بخش دوم: فاجعه کنترل قیمتها در آرژانتین (۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳)
در سال ۲۰۲۰، دولت چپگرای آرژانتین با هدفی مشابه (حمایت از قشر ضعیف)، قانون سختگیرانه کنترل اجارهبها را تصویب کرد. این قانون تمدیدها را به شاخص بانک مرکزی گره زد و قراردادها را ۳ ساله کرد. نتیجه این مداخله در کشوری با تورم بالا، یک کابوس اقتصادی بود:
-
فرار مالکان از بازار رسمی: عرضه آپارتمانهای اجارهای بلندمدت ۵۳ درصد کاهش یافت.
-
جهش واحدهای خالی: مالکان ترجیح دادند خانهها را خالی نگه دارند؛ به طوری که مصرف برق در یکهفتم آپارتمانهای بوئنوس آیرس به صفر رسید.
-
دلاری شدن بازار سیاه: بازار به سمت پلتفرمهای کوتاهمدت (مثل Airbnb) کوچ کرد تا اجارهها به جای پزو، به دلار دریافت شود.
-
قحطی ملک: در اواخر سال ۲۰۲۳، در محله ۲۵۰ هزار نفری «پالرمو»، تنها ۱۲ آپارتمان برای اجاره رسمی باقی مانده بود و قیمتها ۵۰ درصد بالاتر از تورم ساختاری جهش کرد.
بخش سوم: مگادکرتو و معجزه خاویر میلی در بازار مسکن
با روی کار آمدن خاویر میلی در اواخر سال ۲۰۲۳، او با صدور فرمان فوری «مگادکرتو»، قانون کنترل اجارهبها را کاملاً لغو کرد. بازار به دست سازوکار طبیعی عرضه و تقاضا سپرد شد و طرفین آزاد شدند تا روی نوع ارز (حتی دلار)، مدت قرارداد و ضمانتها توافق کنند.
نتایج این مقرراتزدایی رادیکال، فراتر از پیشبینیها بود: