انبوه سازان دیساتک

بازار مسکن ایران در حال حاضر یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های خود را سپری می‌کند. در حالی که حجم معاملات به حداقل رسیده، قیمت‌ها همچنان در برابر کاهش مقاومت می‌کنند. فردین یزدانی، کارشناس ارشد بازار ملک، در تحلیل خود نشان می‌دهد که محرک اصلی قیمت‌ها در شرایط فعلی، نه هجوم خریداران (سمت تقاضا)، بلکه فشار بی‌سابقه هزینه‌های تولید در سمت عرضه است.

۱. جادوی تلخ رشد ۱۳۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی

مهم‌ترین گزاره عددی این تحلیل، رشد خیره‌کننده قیمت مصالح است:

• جهش قیمتی: قیمت مصالح ساختمانی نسبت به اردیبهشت سال گذشته، حدود ۱۳۰ درصد رشد را ثبت کرده است.

• سهم در ساخت: از آنجا که مصالح حدود یک‌سوم (۳۳ درصد) از هزینه تمام‌شده ساخت را تشکیل می‌دهد، این تورم به تنهایی باعث رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت نهایی مسکن شده است.نتیجه برای سازندگان: رکود معاملات هرگز به معنای ارزان شدن خانه نیست. وقتی زمین، دستمزد، عوارض و مصالح گران می‌مانند، سازنده ترجیح می‌دهد پروژه را متوقف کند تا اینکه ملک خود را زیر قیمت تمام‌شده بفروشد.

۲. چرا بازار مسکن دچار رکود تورمی شد؟

بازار ملک به دلیل چالش‌های هم‌زمان در دو جبهه، قفل شده است:

• سمت تقاضا (خالی بودن جیب خریدار): قدرت خرید متقاضیان مصرفی به شدت سقوط کرده و وام‌های بانکی نیز پوشش‌دهنده هزینه‌ها نیستند. از سوی دیگر، تقاضای سرمایه‌ای به دلیل نقدشوندگی پایین ملک و نااطمینانی اقتصادی، ترجیح می‌دهد با احتیاط حرکت کند.

• سمت عرضه (گرانی تولید): انتظارات تورمی و افزایش دائم قیمت نهاده‌های تولید، مانع از انعطاف قیمت‌ها به سمت پایین می‌شود.

۳. ۳ سناریوی احتمالی بازار مسکن در مواجهه با اخبار سیاسی

برخلاف بازارهای موازی مانند طلا و دلار که واکنش‌های لحظه‌ای به اخبار دارند، بازار مسکن به دلیل ماهیت خود بسیار کندتر رفتار می‌کند. روند آینده این بازار بر اساس متغیرهای سیاسی به سه مسیر زیر تقسیم می‌شود:

کاهش نااطمینانی و کنترل نسبی نوسانات ارز. قیمت‌ها ریزش نمی‌کنند بلکه به سمت ثبات نسبی یا رشد ملایم حرکت می‌کنند. انگیزه سازندگان برای شروع پروژه‌های جدید به‌تدریج تقویت می‌شود اما رونق فوری در معاملات رخ نخواهد داد.

اثر این سناریو بر مسکن فوری نیست و با تأخیر ۱ تا ۲ ساله نمایان می‌شود. با گشایش تجارت خارجی و رشد اقتصادی، درآمد خانوار تقویت شده و به مرور تقاضای واقعی وارد بازار می‌شود تا یخ معاملات ذوب شود.

سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن کاملاً متوقف می‌شود. سازندگان از ورود به پروژه‌های جدید عقب‌نشینی می‌کنند که نتیجه آن کاهش شدید عرضه در آینده خواهد بود. این وضعیت در نهایت فشار مضاعفی به بازار اجاره‌بها وارد می‌کند.

جدول خلاصه وضعیت متغیرهای محرک بازار مسکن

نتیجه‌گیری؛ چشم‌انداز پیش روی فعالان ملکی

جمع‌بندی داده‌های اقتصادی نشان می‌دهد که خبرهای سیاسی مثبت تنها می‌توانند جلوی جهش‌های هیجانی قیمت را بگیرند؛ اما تا زمانی که فرمول‌های هزینه ساخت، تورم ساختاری و قدرت خرید واقعی خانوارها اصلاح نشود، بازار مسکن به جای ریزش قیمت، به سمت یک رکود کم‌نوسان و فرساینده حرکت خواهد کرد.