انبوه سازان دیساتک

برداشت سنتی از بازار مسکن ایران همواره این بوده است: «ملک بخر، چند ماه نگه دار و با سود کلان بفروش». اما بنا بر هشدارهای علی فرنام، پژوهشگر ارشد مسکن و شهرسازی، با اجرایی شدن قوانین تنظیمی جدید، ورود به بازار مسکن به قصد کسب سودهای سریع و کوتاه‌مدت، نه تنها دیگر سودآور نیست، بلکه خطر از دست رفتن اصل دارایی را به همراه دارد.

۱. مکانیسم مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) در بازار مسکن

قانون مالیات بر عایدی سرمایه با هدف تفکیک «تقاضای مصرفی» از «تقاضای سوداگرانه» طراحی شده است. بر اساس این قانون، هرچه مدت‌زمان مالکیت یک ملک کوتاه‌تر باشد، دولت سهم بزرگ‌تری از سود حاصل از فروش (عایدی) را به عنوان مالیات تصاحب می‌کند.

۲. بمب ساعتی معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای)

دومین فاکتور کلیدی که علی فرنام به عنوان «خطر از دست رفتن کل دارایی» از آن یاد می‌کند، محدودیت‌های شدید علیه معاملات با اسناد عادی (غیررسمی و قولنامه‌ای) است:

• ابطال اسناد عادی: با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد عادی و قولنامه‌ای به مرور جایگاه حقوقی و اعتباری خود را در محاکم قضایی از دست می‌دهند.

• ریسک سرمایه‌گذاری: خرید ملک بدون سند رسمی رسمی (تک‌برگ)، ریسک فروش همزمان به چند نفر یا عدم امکان اثبات مالکیت را به شدت افزایش داده است.

۳. بررسی ساختار زنجیره تأمین؛ آیا با کمبود مسکن روبرو هستیم؟

یکی از فرافکنی‌های رایج دلالان برای بالا بردن قیمت‌ها، شایعه کمبود سیستماتیک ملک یا مصالح است. تحلیل فنی بازار نشان می‌دهد:

واقعیت زنجیره تأمین: در بازار مسکن کمبود سیستماتیک و حادی که بتواند تعادل عرضه و تقاضا را به طور کامل نابود کرده و باعث فروپاشی بازار شود، وجود ندارد. کمبودهای مقطعی وجود دارند اما عامل گرانی نیستند؛ محرک اصلی قیمت‌ها، انتظارات تورمی است و در صورت آرامش بازار مصالح، قیمت‌ها تثبیت خواهند شد.

جدول مقایسه‌ای: استراتژی جدید ورود به بازار مسکن

نتیجه‌گیری؛ تغییر نقش دولت از مداخله به تنظیم‌گری

مسکن سهم شیرینی (گاهی بیش از ۵۰ درصد) در سبد هزینه خانوار دارد؛ بنابراین رهاشدگی این بازار مستقیماً رفاه مردم را نشانه می‌گیرد. وظیفه دولت و وزارت راه و شهرسازی، نه مداخله مستقیم در قیمت‌گذاری، بلکه تنظیم‌گری ساختارمند از طریق ابزارهای مالیاتی (مانند CGT) است تا جذابیت کاذب ملک برای پارک سرمایه‌های سرگردان از بین رفته و مسکن به یک کالای کاملاً مصرفی تبدیل شود.