بسیاری از متقاضیان خرید ملک تصور میکنند گشایشهای سیاسی یا توافقهای بینالمللی میتوانند به سرعت قیمت مسکن را بشکنند. با این حال، هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه شهرسازی، معتقد است ساختار بازار مسکن در ایران به دلیل پدیدهای به نام «چسبندگی قیمت» و محدودیتهای ذاتی، رفتاری کاملاً متفاوت با سایر بازارها نشان میدهد.
۱. تئوری چسبندگی؛ چرا قیمت مسکن پایین نمیآید؟
حتی در صورت تحقق خوشبینانهترین سناریوهای سیاسی، کاهش شدید و ماندگار قیمت ملک بسیار بعید است. دلایل فنی این امر عبارتند از:
-
محدودیت ساختاری زمین: مسکن کالایی غیرقابل جابهجایی است؛ ارزش هر ملک به ویژگیهای منطقهای، شهری و همجواری آن وابسته است و زمین شهری مرزهای محدودی دارد.
-
شرط اصلی کاهش قیمت: قیمت مسکن تنها و تنها در صورت «افزایش محسوس و گسترده عرضه» و ورود عرضهکنندگان جدید به بازار میشکند؛ رخدادی که در کوتاهمدت عملاً غیرممکن است.
۲. سناریوهای ۳ گانه بازار مسکن در آینه سیاست خارجی
آینده بازار ملک بسته به مسیر توافق یا تنش به سه شاهراه متفاوت ختم میشود:
| سناریوی سیاسی |
رفتار قیمت و معاملات |
وضعیت ساخت و ساز |
| توافق جامع کلان |
کنترل شیب رشد؛ افزایش قدرت خرید و تسهیلات؛ فعال شدن معاملات مصرفی (ریزمترها) |
رونق با تاخیر؛ سازندگان پس از بررسی توجیه اقتصادی و فروش واحدهای قبلی وارد کار میشوند. |
| تداوم تفاهم موقت |
رشد اسمی و ملایم قیمتها؛ خریدها فقط در حد نیازهای ضروری (بازار کمعمق) |
تمرکز سازندگان بر پروژههای خاص، واحدهای کوچکمقیاس و تکمیل نیمهتمامها. |
| تشدید تنشها |
رشد قیمت برخی واحدها به دلیل تورم مصالح؛ حذف کامل خریداران مصرفی |
تعویق پروژههای جدید به دلیل ریسک بالا و ابهام در تامین مالی؛ عرضه آینده قفل میشود. |
۳. چرخه رونق مسکن؛ چرا ساختوساز از معاملات عقب میماند؟
بسیاری از افراد به اشتباه تصور میکنند رونق ساخت با رونق خرید و فروش همزمان است. فروغمند اعرابی روند بازگشت رونق به بازار را یک فرآیند ترتیبی میداند:
1.مرحله اول: رونق معاملات (موجودی فعلی):خروج از قفل معاملاتی.
با شفاف شدن افقهای سیاسی، ابتدا خریداران و فروشندگان تکلیف خود را میدانند. نقدشوندگی بازار بالا میرود و واحدهای آماده و سکونتپذیر فعلی به فروش میرسند. این گام لزوماً با ارزان شدن همراه نیست و حتی ممکن است قیمتها را بالا ببرد.
2.مرحله دوم: عرضه واحدهای رسوبکرده:نقد شدن دارایی سازندگان.
سازندگان خرد و انبوهسازان در بازار سنتی ایران، ابتدا واحدهای آمادهای را که از قبل نگه داشته بودند به پول نقد تبدیل میکنند تا سرمایه در گردش لازم را به دست آورند.
3.مرحله سوم: سنجش توجیه اقتصادی:ارزیابی بازارها و نهادهها.
سرمایهگذار پیش از کلنگزنی، بازار مسکن را با بازارهای موازی (ارز، طلا، بورس) مقایسه کرده، هزینه مصالح و پروانههای ساختمانی را برآورد میکند و روشهای نوین تامین مالی را میسنجد.
4.مرحله چهارم: رونق ساختوساز:آغاز پروژههای جدید.
پس از طی مراحل سهگانه و با تاخیر زمانی محسوس نسبت به مرحله اول، عملیات ساختمانی جدید، خرید زمین یا نوسازی ملک کلنگی آغاز میشود.
۴. وظیفه استراتژیک دولت؛ فراتر از خروج از رکود
هشدار به سیاستگذار: رونق بازار و رضایت موقت سازندگان نباید به معنای پایان کار دولت تلقی شود. خروج بازار از ابهام، بهترین فرصت برای پیادهسازی برنامههای زیرساختی است.
دولت باید در دوران تغییر فاز بازار، ابزارهای کنترلی و توسعهای زیر را فعال کند:
۱. برنامهریزی جامع برای ساماندهی و کنترل بازار اجارهبها.
۲. تکمیل، یکپارچهسازی و پایش سامانههای اطلاعاتی املاک.
۳. بسترسازی و حمایت از توسعه فناوریهای نوین ملکی (PropTech - پراپتک).
نتیجهگیری
واقعیت بازار مسکن نشان میدهد انتظارات تورمی تنها مأمنی برای حفظ ارزش ریال ایجاد میکنند اما رونق فراگیر نمیسازند. تغییرات سیاسی ممکن است رفتار خریداران را تغییر دهند یا شیب قیمتها را ملایم کنند، اما کلید ریزش واقعی قیمتها تنها در دست «عرضه انبوه» است؛ در غیر این صورت، رونق بعدی صرفاً به معنای بالا رفتن تعداد معاملات و افزایش نقدشوندگی ملک خواهد بود، نه ارزان شدن آن.