سالها فرمول طلایی مشارکت در ساخت در تهران، ۶۰ درصد سهم مالک (زمین) و ۴۰ درصد سهم سازنده (هزینه ساخت) بود. اما تورم شدید تولید مسکن که از سال گذشته آغاز و در بهار ۱۴۰۵ تشدید شد، این تراز ترازو را به نفع سازندگان تغییر داد.
محرکهای اصلی این تغییر سهم عبارتند از:
-
رشد ۱۰۰ درصدی هزینهها: جهش بالای ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در کنار افزایش چشمگیر عوارض شهرداری، بهای انشعابات و دستمزد کارگران.
-
کاهش شدید حاشیه سود: افت توجیه اقتصادی پروژهها برای سازندهها، به ویژه در زمینهای بزرگمتراژ بالای ۱۵۰۰ مترمربع در شمال شهر.
-
نابرابری تورم زمین و مسکن: از آذر سال گذشته، قیمت کلنگی در مناطق متوسط ۴۴٪ رشد کرده، در حالی که قیمت آپارتمان نوساز ۸۹٪ و هزینه ساخت نزدیک به ۱۰۰٪ جهش داشته است. این یعنی آورده سازنده (هزینه ساخت) با شتابی بسیار بیشتر از آورده مالک (زمین) گران شده است.
۲. جغرافیای فرمولهای جدید مشارکت در تهران
تغییر فرمول شراکت در تمام پهنههای تهران یکسان نیست و به شدت به متراژ زمین و منطقه بستگی دارد:
| منطقه / نوع پروژه |
فرمول سنتی و قدیمی |
فرمول جدید فعلی (تیر ۱۴۰۵) |
علت تغییر |
| زمینهای بالای ۱۵۰۰ متر (شمال شهر) |
۴۰-۶۰ به نفع مالک |
۵۰-۵۰ (برابر) |
حجم بالای مشاعات، ضابطه طبقات بیشتر و هزینه بالای تجهیزات وارداتی لاکچری |
| منطقه ۱ تهران (پروژههای خاص) |
۴۰-۶۰ به نعم مالک |
۴۹.۵ سازنده / ۵۰.۵ مالک |
حرکت گامبهگام به سمت سهم برابر برای زنده نگه داشتن توجیه اقتصادی پروژه |
| مناطق میانی (منطقه ۲ و ۵) |
۴۰-۶۰ به نفع مالک |
۴۰-۶۰ (بدون تغییر) |
بالا بودن نسبی قیمت زمین در این مناطق و مقاومت مالکان محلی |
| مناطق جنوبی و شرقی (ریزمترها) |
۵۰-۵۰ یا به نفع سازنده |
۵۰-۵۰ (برابر) |
پایین بودن ارزش زمین نسبت به هزینههای سرسامآور ساختوساز |
۳. ۷ تابلو از تحولات اخیر بازار «زمین و کلنگی» در تهران
بر اساس گزارش دنیای اقتصاد، بازار زمین مسکونی در پایتخت هماکنون با ۷ ویژگی کلیدی روبهروست:
1.۱. تخلیه تورم ساخت روی سهم شراکت:اهرم تغییر فرمول.
سازندگان به دلیل افزایش سهم هزینه ساخت در کل زیربنای ناخالص، مالکان را مجبور به پذیرش سهمهای پایینتر (مانند فرمول ۵۰-۵۰) کردهاند.
2.۲. ورود تراکمهای تشویقی شهرداری:ضربه گیر موقت هزینهها.
مجوز ساخت ۱ تا ۲ طبقه تشویقی در تهران صادر شده که مساحت فروش را افزایش میدهد. اما اثر آن پلاک به پلاک متفاوت است؛ زیرا فرمول خرید تراکم شهرداری در برخی مناطق، مزیت سودآوری این طبقات را میبلعد.
3.۳. عقب ماندن موقت تورم زمین از مسکن:شکاف عمیق قیمتها.
رشد ۴۴ درصدی زمین در مقابل رشد ۸۹ درصدی آپارتمان نوساز، دست بالا را موقتاً به سازندگان داده است؛ اما واسطهها هشدار میدهند این فنر فشرده زمین با تأخیر خواهد جهید.
4.۴. بحران پیشفروشهای گذشته:پروژههای در بنبست.
به گفته رامین گوران (رئیس انبوهسازان تهران)، سازندگانی که سال گذشته بدون پیشبینی تورم ۱۰۰ درصدی ساخت اقدام به پیشفروش کردند، اکنون با اتمام نقدینگی و بنبست پروژه مواجه شدهاند.
5.۵. احتکار کلنگی توسط مالکان:ترجیح یکجافروشی به مشارکت.
مالکان کلنگی به دلیل بیاعتمادی به سازندگان در شرایط تورمی و هراس از نیمهکاره رها شدن پروژهها، از مشارکت عقبنشینی کرده و صرفاً به دنبال «فروش نقدی و یکجا» هستند.
6.۶. خروج گسترده شخصیسازها از بازار:تغییر بازیگران ساخت.
سازندگان انفرادی و سنتی به دلیل سرعت پایین کار و عدم توانایی در پیشخرید عمده مصالح، در حال خروج از بازار هستند.
7.۷. برگ برنده شرکتهای حقوقی:سرعت ۲ برابری در ساخت.
سازندههای حقوقی و شرکتی به دلیل دسترسی به تخفیفهای خرید عمده مصالح و سرعت ۲ برابری در اخذ پروانه ساخت نسبت به شخصیسازها، در حال بلعیدن سهم بازار سنتیها هستند.
جمعبندی و چشمانداز پیشرو
تغییر فرمول مشارکت به ۵۰-۵۰ نشاندهنده یک واقعیت اقتصادی تلخ است: «زمین دیگر تنها پادشاه بازار مسکن نیست؛ بلکه هزینه ساخت نیز سهم خود را بازپس گرفته است.»
برای مالکان کلنگی، اصرار بر فرمول قدیمی ۴۰-۶۰ به معنای قفل شدن ملک و عدم تمایل سازندگان معتبر برای ورود به پروژه خواهد بود. از سوی دیگر، اگر در ماههای پیشرو عقبماندگی قیمت زمین جبران شود و قیمت کلنگی جهش کند، فرمول ۵۰-۵۰ دوباره وارد چالش خواهد شد و بازار ساختوساز تهران را وارد رکود عمیقتری خواهد کرد.