۱. ۳ ریشه اصلی جهش قیمت مسکن از نگاه غلامرضا سلامی
برخلاف باور عمومی که جهشهای قیمتی را صرفاً به تحولات سیاسی ناگهانی نسبت میدهند، سلامی تاکید میکند حرکت اخیر بازار مسکن حاصل انباشت ۳ عامل اقتصادی پیشین بوده است
-
عقبماندگی ۳ تا ۴ ساله از تورم عمومی: قیمت واقعی مسکن طی سالهای اخیر سالانه حدود ۲۰ درصد رشد منفی نسبت به تورم کل داشته و پتانسیل جهش برای جبران این فاصله ایجاد شده بود.
-
تورم سنگین نهادههای ساختمانی: تورم ساختوساز و هزینههای مصالح از کلیه بخشهای اقتصادی (به جز خوراکیها) بالاتر بوده است.
-
افت شدید صدور پروانههای ساختمانی: کاهش چشمگیر عرضه و تولید مسکن جدید در ۳ سال اخیر.
ریسک جنگ و پناهگاه امن سرمایه: سرمایهگذاران به دلیل ریسک بالای طلا و ارز در شرایط تنش سیاسی، بخشی از سبد دارایی خود را به سمت مسکن (به عنوان بازار ایمنتر) سوق دادند که منجر به رشد تا دو برابری قیمتها در یک بازه ۸ ماهه شد.
۲. تحلیل خرید «خانه دوم» و رد نظریه سفتهبازی کلان
سلامی اطلاق واژه «سوداگری یا سفتهبازی» به کلیت بازار مسکن را رد کرده و ورود سرمایهها به خرید خانه دوم (در حومه تهران، شمال یا سایر شهرها) را واکنش طبیعی مردم برای حفظ ارزش پول میداند:
۳. ۳ سناریوی پیشروی بازار مسکن (بر اساس شرایط سیاسی و تنشها)
سلامی آینده بازار مسکن را در سه مسیر کاملاً متفاوت پیشبینی میکند:
1.سناریوی اول: تفاهم و آرامش سیاسی (رشد شارپ):وقوع توافق و کاهش مخاطرات.
در صورت برقراری آرامش، قیمت ملک به شدت افزایش یافته و سرکوب تورمی سالهای گذشته را به طور کامل جبران خواهد کرد (رشد فراتر از انتظارات).
2.سناریوی دوم: «نه جنگ و نه صلح» (رشد ملایم):تداوم وضعیت بلاتکلیفی.
بازار دچار جهش ناگهانی نمیشود، اما با یک رشد مداوم، آرام و همگام با تورم به مسیر خود ادامه خواهد داد.
3.سناریوی سوم: تداوم یا تشدید جنگ (رکود مجدد):تشدید درگیریها و مخاطرات.
در صورت تشدید تنشها، قیمتها ریزش نخواهند کرد، اما بازار مسکن مجدداً وارد یک دوره رکود سنگین ۱ تا ۲ ساله خواهد شد.
جمعبندی تحلیلی
دیدگاه غلامرضا سلامی نشان میدهد مسکن در ایران همچنان «سپر تورمی مطمئن» محسوب میشود. در صورت آرامش سیاسی شاهد جهش قیمتی برای جبران عقبماندگی تاریخی خواهیم بود، اما در صورت تداوم تنشها، بازار دچار رکود معاملاتی میشود بدون آنکه قیمتها افت چشمگیری داشته باشند.