انبوه سازان دیساتک

۱) جبران عقب‌ماندگی قیمت ملک از نرخ ارز (اصلاح قیمت دلاری)

در دوره‌های قبلی، رشد قیمت مسکن نسبت به نرخ دلار عقب مانده بود. این حباب منفی در سه ماهه نخست امسال به طور کامل تخلیه شد و قیمت دلاری مسکن به سطح تعادلی خود رسید.

پیش‌بینی کلیدی: با توجه به جبران کامل این عقب‌ماندگی، ظرفیتی برای افزایش قیمت «دلاری» مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ وجود ندارد و رشد احتمالی آینده صرفاً تابع تورم عمومی خواهد بود.

۲) آغاز «موج تبدیل» پس‌اندازها (تغییر سبد دارایی مردم)

بخش زیادی از جامعه به دلیل افت ارزش پول ملی، پس‌اندازهای چندساله خود را در قالب طلا، سکه و دلار نگهداری می‌کردند. با افت نسبی یا ثبات قیمت در بازار طلا و ارز و هم‌زمان با مشاهده اولین نشانه‌های رشد قیمت مسکن در اواخر سال گذشته، «موج جابه‌جایی دارایی‌ها» آغاز شد و حجم زیادی از این منابع خرد و درشت روانه بازار مسکن شد.

۳) تشدید ریسک نااطمینانی و شرایط ویژه اقتصادی/جنگی

بروز شرایط تنش و نااطمینانی باعث شد دارایی‌های نقدشونده مانند طلا و ارز با ریسک‌های امنیتی و جابه‌جایی مواجه شوند. در نتیجه، بخش مهمی از سرمایه‌گذاران، مسکن را به عنوان «دارایی امن، ملموس و غیرقابل سرقت» انتخاب کردند که این تقاضای پناهگاهی باعث فشردگی تقاضا و جهش قیمت‌ها در بهار شد.

۲. زنجیره رفتار سرمایه‌گذاران در بازار مسکن ۱۴۰۵

فرایند انتقال سرمایه‌ها از بازارهای موازی به بازار مسکن در بهار ۱۴۰۵ طبق الگوی ترتیبی زیر رخ داده است:

جمع‌بندی تحلیلی

تحلیل میثم هاشم‌خانی نشان می‌دهد که جهش مسکن در بهار ۱۴۰۵ یک «اصلاح تعادلی» بوده است. با تخلیه کامل حباب منفی مسکن نسبت به دلار و پایان موج اولیه تبدیل دارایی‌ها، بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ پتانسیل جهش دلاری دیگری را ندارد و رفتار آن بیشتر متکی بر تورم عمومی و میزان عرضه واقعی ساخت‌وساز خواهد بود.