انبوه سازان دیساتک

۱. کالبدشکافی ناترازی بازار؛ ۷۰٪ تقاضا در برابر ۰.۵٪ عرضه نوساز!

جهش‌های متوالی قیمت مسکن و جا ماندن دستمزدها از تورم، الگوی معامله در پایتخت را کاملاً تغییر داده است:

• سهم ۷۰ درصدی تقاضای ریزمتراژ: حدود ۷۰ درصد متقاضیان خرید مسکن در مناطق میانی و جنوبی تهران به دنبال واحدهای نقلی (۳۵ تا ۵۰ مترمربع) با بودجه زیر ۵ میلیارد تومان هستند.

• سقوط ساخت جدید (۰.۵ درصد): سهم واحدهای ریزمتراژ از کل پروانه‌های ساختمانی نوساز، از ۲ درصد در سال ۱۴۰۳ به تنها نیم درصد رسیده است.

• عمر بالای بنا (میانگین ۱۶ سال): به دلیل الزامات سخت‌گیرانه تامین ۱۰۰ درصدی پارکینگ طی ۱.۵ دهه اخیر، ساخت واحدهای ریزمتراژ قفل شده و عمده فایل‌های موجود متعلق به ساخت‌وسازهای دهه ۸۰ است.

• شکاف قیمتی ۳۵ درصدی: میانگین قیمت پیشنهادی ریزمتراژها (حدود ۱۵۰ میلیون تومان) به دلیل سن بالای بنا و تمرکز ۷۰ درصدی در مناطق جنوبی، حدود ۳۵ درصد از میانگین کل پایتخت کمتر است؛ اما به دلیل تقاضای بالا، قیمت هر متر مربع واحد نقلی نسبت به واحدهای بزرگ‌متراژ همان منطقه گران‌تر معامله می‌شود.

۲. زنجیره گره‌های حقوقی و اجرایی ساخت مسکن ریزمتراژ

دلایلی که باعث بروز ناامیدی در بازار مسکن نقلی شده‌اند، به صورت فرآیندی عبارتند از:

۳. جدول قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های ریزمتراژ (مناطق ۹ تا ۲۱ تهران)

بر اساس داده‌های آگهی‌های سکوهای آنلاین و بررسی میدانی در مهرماه ۱۴۰۵، بازه قیمت واحدهای ۳۵ تا ۵۰ متری به شرح زیر است:

جمع‌بندی

بازار مسکن تهران در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ با پدیده‌ای روبه‌رو است که در آن «سرپناه متناسب با بودجه» تنها در متراژهای زیر ۵۰ متر خلاصه می‌شود. تا زمانی که موانع مقرراتی شهرداری (مانند ضوابط پارکینگ) برای ساخت مسکن خرد در مناطق جنوبی اصلاح نشود، فشار تقاضا بر روی فایل‌های قدیمی‌ساز ادامه داشته و حباب قیمتی واحدهای نقلی بزرگ‌تر خواهد شد.