تورم مصالح ساختمانی در تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۱۰۶ درصد رسید؛ افزایشی که در کنار رشد دستمزدها، هزینه تأسیسات و تجهیزات و دشواری تأمین مالی، فشار قابل توجهی بر سازندگان و خریداران مسکن وارد کرده است. با این حال، کارشناسان معتقدند افزایش قیمت مصالح ساختمانی به‌تنهایی نمی‌تواند میزان رشد قیمت مسکن را مشخص کند و نحوه قیمت‌گذاری، هزینه واقعی تولید و قدرت خرید خانوارها نیز در این زمینه نقش مهمی دارند.
به گزارش اخبار ساختمان، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز به یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن ایران تبدیل شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم مصالح ساختمانی در تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۱۰۶ درصد رسیده است. این افزایش در شرایطی رخ داده که رشد هزینه نیروی انسانی، تجهیزات ساختمانی، تأسیسات و منابع مالی نیز روند ساخت واحدهای مسکونی را با دشواری بیشتری مواجه کرده است.
در همین زمینه، مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، از جمله طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن را حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام کرده است. به گفته او، این رقم برای ساختمان‌های متعارف پنج تا هفت طبقه در تهران به حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع می‌رسد.
با وجود افزایش هزینه ساخت مسکن، نمی‌توان نتیجه گرفت که قیمت فروش واحدهای مسکونی نیز به همان نسبت افزایش پیدا می‌کند. شرایط عرضه و تقاضا، توان مالی خریداران، نحوه قیمت‌گذاری املاک و فاصله میان هزینه واقعی ساخت و قیمت پیشنهادی فروش، از جمله عواملی هستند که بر روند بازار مسکن تأثیر می‌گذارند.
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به تأثیر تورم مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن معتقد است که قیمت‌گذاری در این بازار در بسیاری از موارد با هزینه‌های واقعی تولید و شرایط اقتصادی ارتباط متناسبی ندارد. به گفته او، نبود چارچوب شفاف و نظارت مؤثر بر قیمت‌گذاری، مشکلات فعالان صنعت ساختمان را افزایش داده و فشار بیشتری بر سازندگان و متقاضیان خرید مسکن وارد کرده است.
سهم مصالح ساختمانی از قیمت تمام‌شده مسکن چقدر است؟
یکی از نکات مهم در بررسی رابطه میان تورم مصالح ساختمانی و افزایش قیمت مسکن، سهم هر یک از عوامل تولید در هزینه نهایی ساخت است.
مجید گودرزی با اشاره به این موضوع اعلام کرده است که مصالح ساختمانی حدود ۱۵ درصد از بهای تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهند. بر این اساس، افزایش قیمت مصالح به‌تنهایی نمی‌تواند معیار دقیقی برای پیش‌بینی میزان تورم مسکن باشد؛ زیرا هزینه زمین، دستمزد نیروی انسانی، تأسیسات، تجهیزات، هزینه‌های مالی و سایر عوامل نیز در قیمت نهایی واحدهای مسکونی نقش دارند.
البته سهم مصالح ساختمانی ممکن است با توجه به نوع پروژه، موقعیت جغرافیایی، روش ساخت، کیفیت مصالح و مرحله اجرای ساختمان متفاوت باشد. به همین دلیل، برای محاسبه دقیق هزینه ساخت هر پروژه باید تمامی اجزای هزینه به‌صورت جداگانه بررسی شوند.
از سوی دیگر، مسکن یکی از نیازهای اساسی خانوارهاست و تغییرات قیمت آن مستقیماً بر کیفیت زندگی و قدرت خرید جامعه تأثیر می‌گذارد. افزایش هزینه ساخت در شرایطی که درآمد خانوارها متناسب با آن رشد نمی‌کند، می‌تواند دسترسی به مسکن را دشوارتر کند.
هزینه ساخت مسکن در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
بر اساس اظهارات دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شده است. این رقم برای ساختمان‌های متعارف پنج تا هفت طبقه در تهران به حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان می‌رسد.
این ارقام نشان می‌دهند که برآورد هزینه ساخت مسکن به مشخصات فنی و اجرایی پروژه وابستگی زیادی دارد. با این حال، باید توجه داشت که هزینه ساخت هر مترمربع لزوماً معادل قیمت نهایی فروش نیست.
قیمت زمین، هزینه اخذ مجوزها، طراحی و نظارت، تأمین مالی، هزینه‌های اداری و سایر مخارج پروژه می‌توانند بر بهای تمام‌شده اثر بگذارند. در نتیجه، برای ارزیابی اقتصادی یک پروژه ساختمانی باید میان هزینه اجرای ساختمان، بهای تمام‌شده کل پروژه و قیمت فروش واحد مسکونی تفاوت قائل شد.
این موضوع به‌ویژه برای انبوه‌سازان اهمیت دارد؛ زیرا افزایش هزینه‌های اجرایی در کنار کاهش قدرت خرید متقاضیان می‌تواند تأمین مالی پروژه‌ها و فروش واحدهای تکمیل‌شده را با چالش مواجه کند.
چرا قیمت برخی مصالح ساختمانی با نرخ دلار تغییر می‌کند؟
یکی از انتقادهای مطرح‌شده از سوی کارشناسان حوزه مسکن، نحوه قیمت‌گذاری برخی مصالح ساختمانی تولید داخل است.
گودرزی با اشاره به این مسئله اظهار کرده است که بخش مهمی از مصالح مورد استفاده در ساختمان‌سازی در داخل کشور تولید می‌شوند و هزینه تولید آنها تا حد زیادی ریالی است. با این حال، در برخی موارد قیمت فروش این محصولات تحت تأثیر نرخ ارز و قیمت‌های بازارهای جهانی قرار می‌گیرد.
برای نمونه، تولید مصالحی مانند شن، ماسه و بتن عمدتاً به هزینه‌هایی نظیر استخراج، حمل‌ونقل، انرژی، نیروی انسانی و تجهیزات وابسته است. بنابراین، میزان اثرپذیری قیمت این محصولات از نرخ ارز باید با توجه به ساختار هزینه تولید، وابستگی تجهیزات و مواد اولیه به واردات و شرایط عرضه بررسی شود.
در صورتی که قیمت فروش مصالح با سرعتی بیشتر از رشد هزینه‌های واقعی تولید افزایش پیدا کند، هزینه اجرای پروژه‌های ساختمانی نیز با فشار بیشتری مواجه خواهد شد. این مسئله می‌تواند در نهایت بر قیمت تمام‌شده ساختمان، حاشیه سود سازندگان و توان خرید مصرف‌کنندگان اثر بگذارد.
از سوی دیگر، دستمزد نیروی انسانی نیز یکی از اجزای هزینه ساخت است. هنگامی که دستمزدها با سرعت کمتری نسبت به هزینه‌های زندگی افزایش پیدا می‌کنند، قدرت خرید کارگران کاهش می‌یابد؛ در حالی که رشد هزینه‌های تولید می‌تواند قیمت نهایی مسکن را برای خریداران افزایش دهد.
بهای تمام‌شده تاریخی چیست و چه نقشی در قیمت‌گذاری مسکن دارد؟
بهای تمام‌شده تاریخی یکی از مفاهیمی است که در بحث اصلاح سازوکار قیمت‌گذاری مسکن مورد توجه قرار گرفته است. منظور از این مفهوم، بررسی هزینه‌های واقعی انجام‌شده برای خرید یا ساخت یک دارایی در زمان وقوع آنهاست.
گودرزی معتقد است برای اصلاح قیمت‌گذاری در بازار مسکن باید بهای تمام‌شده تاریخی مورد توجه قرار گیرد تا قیمت املاک صرفاً تحت تأثیر شرایط مقطعی اقتصادی و ریسک‌های سیاسی تغییر نکند.
برای مثال، در بررسی قیمت یک ساختمان قدیمی، هزینه‌های واقعی ساخت در زمان احداث، وضعیت فعلی بنا، استهلاک، موقعیت ملک و تغییرات ارزش زمین باید از یکدیگر تفکیک شوند. قیمت فروش یک ملک تنها با بررسی هزینه مصالح مصرف‌شده در سال ساخت آن تعیین نمی‌شود؛ زیرا ارزش زمین و شرایط بازار نیز در قیمت روز ملک نقش دارند.
از این رو، استفاده از بهای تمام‌شده تاریخی می‌تواند یکی از مبناهای تحلیل هزینه و قیمت باشد، اما تعیین قیمت منصفانه و کارشناسی مسکن به بررسی مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، فنی و حقوقی نیاز دارد.
این کارشناس حوزه مسکن همچنین بر ضرورت ایجاد سازوکارهای شفاف برای قیمت‌گذاری تأکید کرده است. از نگاه او، نبود نظارت مؤثر و مشخص نبودن ارتباط میان هزینه تولید و قیمت فروش، از عواملی هستند که می‌توانند به تشدید نوسانات بازار مسکن منجر شوند.
تأثیر تورم مصالح ساختمانی بر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز تنها بر خریداران مصرفی تأثیر نمی‌گذارد؛ بلکه می‌تواند تصمیم‌های سرمایه‌گذاران و سازندگان را نیز تغییر دهد.
زمانی که قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و هزینه‌های تأمین مالی افزایش پیدا می‌کند، برآورد اولیه پروژه‌های ساختمانی ممکن است با هزینه‌های واقعی فاصله بگیرد. در چنین شرایطی، سازندگان برای ادامه پروژه به سرمایه بیشتری نیاز دارند و احتمال افزایش مدت اجرای ساختمان یا کاهش حاشیه سود آنها وجود دارد.
در مقابل، اگر قیمت فروش مسکن متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت رشد نکند، ممکن است فروش واحدهای تکمیل‌شده دشوارتر شود. کاهش قدرت خرید خانوارها نیز می‌تواند تعداد متقاضیان مؤثر را محدود کند و زمان فروش املاک را افزایش دهد.
به همین دلیل، افزایش تورم مصالح ساختمانی لزوماً به معنای افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن نیست. ارزیابی سودآوری پروژه باید با در نظر گرفتن هزینه زمین، هزینه ساخت، مدت اجرای پروژه، شرایط فروش، میزان تقاضا و بازده مورد انتظار انجام شود.
برای سازندگان و انبوه‌سازان، مدیریت هزینه‌ها، تأمین مالی پایدار و انتخاب پروژه متناسب با قدرت خرید بازار اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، شناخت دقیق هزینه‌های ساخت و بررسی واقع‌بینانه تقاضای منطقه می‌تواند در کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مؤثر باشد.
آیا تورم ۱۰۶ درصدی مصالح ساختمانی باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود؟
پاسخ به این پرسش به مجموعه‌ای از عوامل بستگی دارد. تورم مصالح ساختمانی می‌تواند هزینه اجرای پروژه‌های جدید را افزایش دهد، اما میزان انتقال این افزایش هزینه به قیمت فروش مسکن به شرایط بازار و سایر مؤلفه‌های اقتصادی وابسته است.
از یک سو، افزایش هزینه ساخت می‌تواند قیمت پیشنهادی سازندگان را بالا ببرد و اجرای پروژه‌های جدید را دشوارتر کند. از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها ممکن است مانع از انتقال کامل این افزایش هزینه به قیمت معاملات شود.
در نتیجه، میان افزایش هزینه ساخت و رشد قیمت معاملاتی مسکن الزاماً رابطه‌ای مستقیم و یکسان وجود ندارد. برای پیش‌بینی روند بازار باید شاخص‌های هزینه ساخت، قیمت زمین، حجم معاملات، میزان عرضه، قدرت خرید خانوارها و شرایط تأمین مالی به‌طور هم‌زمان بررسی شوند.
مجید گودرزی در پایان تأکید کرده است که اصلاح سازوکار قیمت‌گذاری و ایجاد نظارت مؤثر می‌تواند در شفاف‌تر شدن بازار نقش داشته باشد. با این حال، بهبود شرایط بازار مسکن علاوه بر شفافیت قیمت‌ها، به کاهش فشار هزینه‌های تولید، تقویت قدرت خرید خانوارها و فراهم شدن شرایط مناسب برای ساخت‌وساز نیز وابسته است.
در مجموع، تورم ۱۰۶ درصدی مصالح ساختمانی هشداری درباره افزایش فشار هزینه‌ها بر صنعت ساختمان است؛ اما نمی‌توان تنها با اتکا به این شاخص، میزان افزایش آینده قیمت مسکن را تعیین کرد. بررسی هم‌زمان هزینه واقعی تولید و شرایط عرضه و تقاضا، تصویر دقیق‌تری از وضعیت بازار مسکن و چشم‌انداز ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۵ ارائه می‌دهد.