بازار مسکن ایران با تشدید رکود معاملات، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش قدرت خرید خانوارها، با چالش‌های جدی روبه‌رو شده است. در این میان، تورم ۱۰۶ درصدی مصالح ساختمانی در تهران در بهار ۱۴۰۵ فشار بیشتری بر سازندگان وارد کرده و در کنار مشکلات تأمین مالی پروژه‌ها، روند ساخت مسکن را با دشواری مواجه ساخته است.
به گزارش خبرنگار مهر، افزایش قیمت مسکن از ابتدای دهه ۱۳۹۰ و عقب‌ماندن درآمد خانوارها از هزینه‌های خرید و اجاره، خانه‌دار شدن را برای بسیاری از مستأجران و خانه‌اولی‌ها دشوار کرده است. هم‌زمان، کاهش توان مالی متقاضیان باعث شده است بازار خریدوفروش مسکن با وجود افزایش هزینه‌های تولید، همچنان با رکود معاملاتی دست‌وپنجه نرم کند.
وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی؛ چرا نهضت ملی مسکن عقب ماند؟
دولت‌ها طی سال‌های گذشته با اجرای طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، به دنبال افزایش عرضه و تسهیل خانه‌دار شدن خانوارها بوده‌اند. با این حال، روند تکمیل پروژه‌ها با اهداف اولیه فاصله داشته است.
بر اساس آمار مطرح‌شده در گزارش مهر، با وجود هدف‌گذاری ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال از سال ۱۴۰۰، تا شهریورماه ۱۴۰۴ تنها ۴۱ هزار واحد نهضت ملی مسکن تکمیل شده بود.
این فاصله آماری، اهمیت چالش‌هایی مانند تأمین منابع مالی، همکاری شبکه بانکی، هماهنگی دستگاه‌های اجرایی و تأمین به‌موقع مصالح را برجسته می‌کند. همچنین باقی‌ماندن برخی پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید نشان می‌دهد که تکمیل طرح‌های بزرگ مسکونی همچنان به برنامه‌ریزی و منابع مالی پایدار نیاز دارد.
تورم ۱۰۶ درصدی مصالح ساختمانی در تهران چه معنایی دارد؟
بر اساس آمار مرکز آمار ایران که در گزارش مهر به آن استناد شده، تورم مصالح ساختمانی در تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۱۰۶ درصد رسیده است. این افزایش، فشار قابل توجهی بر هزینه تأمین مصالح و اجرای پروژه‌های ساختمانی وارد می‌کند.
رشد قیمت مصالح، در کنار هزینه نیروی انسانی، تجهیزات و تأسیسات، می‌تواند محاسبات اقتصادی سازندگان را تغییر دهد و منابع مالی بیشتری برای تکمیل واحدهای مسکونی ضروری کند.
با این حال، افزایش هزینه ساخت لزوماً به رونق معاملات منجر نمی‌شود؛ زیرا در سمت تقاضا، بسیاری از خانوارها توان خرید متناسب با قیمت‌های جدید را ندارند. در نتیجه، سازندگان با افزایش هزینه‌های تولید و دشواری فروش واحدها مواجه می‌شوند.
چرا بازار مسکن با رکود تورمی مواجه شده است؟
رکود تورمی زمانی شکل می‌گیرد که فشارهای افزایشی بر قیمت‌ها ادامه داشته باشد، اما معاملات و قدرت خرید متناسب با آن رشد نکند. بازار مسکن ایران نیز با چنین شرایطی روبه‌روست.
از یک سو، افزایش هزینه مصالح ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را بالا می‌برد. از سوی دیگر، رشد هزینه‌های زندگی و محدودیت درآمد خانوارها، تقاضای مؤثر برای خرید خانه را کاهش می‌دهد.
در این شرایط، افزایش قیمت پیشنهادی فروشندگان الزاماً به افزایش تعداد معاملات منجر نمی‌شود. فاصله میان توان مالی خریداران و قیمت واحدهای مسکونی نیز می‌تواند زمان فروش را افزایش دهد و تصمیم‌گیری برای شروع پروژه‌های جدید را دشوارتر کند.
تبدیل مسکن به دارایی سرمایه‌ای؛ فشار بیشتر بر خانه‌اولی‌ها
مسکن در سال‌های گذشته علاوه بر کارکرد مصرفی، به یکی از دارایی‌های مهم سرمایه‌ای خانوارها تبدیل شده است. در شرایط تورمی، برخی سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ملک روی می‌آورند؛ در حالی که خانه‌اولی‌ها و مستأجران معمولاً برای تأمین آورده اولیه با محدودیت مالی مواجه هستند.
ورود تقاضای سرمایه‌ای و فعالیت‌های سوداگرانه در کنار کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی، می‌تواند تعادل بازار را تحت تأثیر قرار دهد.
در چنین وضعیتی، افزایش عرضه مسکن به‌تنهایی برای حل مشکل کافی نیست. تناسب قیمت واحدهای مسکونی با درآمد خانوارها و فراهم‌کردن امکان تأمین مالی خرید نیز اهمیت دارد.
افزایش هزینه ساخت‌وساز، چالش تازه نهضت ملی مسکن
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، اجرای پروژه‌های بخش خصوصی و طرح‌های حمایتی دولت را با فشار بیشتری روبه‌رو می‌کند. پروژه‌های نهضت ملی مسکن نیز برای تکمیل به منابع مالی کافی، تأمین مستمر مصالح و هماهنگی میان دستگاه‌های مسئول نیاز دارند.
هنگامی که هزینه اجرای پروژه افزایش می‌یابد اما منابع مالی متقاضیان محدود است، ادامه عملیات ساختمانی می‌تواند دشوارتر شود. به همین دلیل، مدیریت هزینه‌ها و تأمین مالی پایدار از عوامل مهم در تکمیل پروژه‌های مسکونی به شمار می‌روند.
برای سازندگان بخش خصوصی نیز برنامه‌ریزی دقیق مالی، برآورد هزینه مصالح و مدیریت مراحل اجرایی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا تغییرات هزینه‌ای در طول اجرای پروژه می‌تواند بر زمان‌بندی و اقتصاد ساخت‌وساز اثر بگذارد.
انتقاد مجلس از عملکرد وزارت راه و شهرسازی
سید جمال موسوی، عضو هیئت‌رئیسه کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از روند اجرای نهضت ملی مسکن اعلام کرده است که تاکنون موفقیت چندانی در اجرای این پروژه‌ها مشاهده نشده و بازنگری در سیاست‌گذاری‌های این حوزه ضرورت دارد.
وی همچنین با اشاره به ناهماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی گفته است که وزارت راه و شهرسازی و وزارت امور اقتصادی و دارایی، مسئولیت توقف روند ساخت‌وساز را به یکدیگر نسبت می‌دهند؛ مسئله‌ای که به گفته او، اجرای قانون جهش تولید مسکن و تعیین تکلیف متقاضیان را با مشکل مواجه کرده است.
این انتقادها بار دیگر موضوع تأمین مالی، هماهنگی اجرایی و ضرورت تسریع در تکمیل پروژه‌های حمایتی را به یکی از محورهای بحث درباره آینده بازار مسکن تبدیل کرده است.
آینده بازار مسکن به چه عواملی وابسته است؟
بهبود شرایط بازار مسکن به مجموعه‌ای از عوامل وابسته است؛ از جمله کنترل فشار هزینه‌های ساخت، تأمین مالی پروژه‌ها، رفع موانع اجرایی و افزایش توان خرید خانوارها.
در شرایطی که هزینه تمام‌شده واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد، تقویت قدرت خرید متقاضیان و فراهم‌کردن مسیرهای تأمین مالی متناسب با درآمد آن‌ها می‌تواند در تبدیل عرضه به تقاضای واقعی نقش داشته باشد.
در مجموع، رکود بازار مسکن و افزایش تورم مصالح ساختمانی دو مسئله به‌هم‌پیوسته‌اند که سازندگان، متقاضیان و پروژه‌های حمایتی را تحت تأثیر قرار می‌دهند. ایجاد تعادل میان هزینه ساخت و قدرت خرید خانوارها، در کنار تأمین منابع مالی و بهبود اجرای طرح‌های مسکونی، از عوامل مهم برای کاهش مشکلات این بازار خواهد بود.