بازار مسکن ایران در شرایطی با رکود تورمی، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش قدرت خرید خانوارها روبه‌روست که فاصله میان درآمد کارمندان و قیمت خانه هر روز بیشتر می‌شود. بر اساس برآورد مطرح‌شده از سوی یک کارشناس بازار مسکن، یک کارمند عادی برای خرید خانه‌ای ۸۰ متری باید معادل ۸۲ سال حقوق خود را پس‌انداز کند؛ آماری که ابعاد دشواری خانه‌دار شدن در شرایط فعلی را نشان می‌دهد.
تداوم نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی، کاهش نقدشوندگی بازار ملک و افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، چشم‌انداز بازار مسکن را با ابهام مواجه کرده است. در چنین شرایطی، آینده قیمت مسکن به تحولات سیاسی، نرخ ارز، جریان سرمایه و سیاست‌های اقتصادی وابستگی بیشتری پیدا کرده است.
رکود تورمی؛ چالش هم‌زمان بازار مسکن و خانوارها
رسول قربان‌نژاد، کارشناس بازار مسکن، معتقد است تداوم وضعیت «نه جنگ و نه صلح» می‌تواند رکود تورمی بازار ملک را تشدید کند. در این شرایط، از یک سو هزینه‌های ساخت‌وساز و فشارهای تورمی افزایش می‌یابد و از سوی دیگر، خانوارهای مصرفی توان کمتری برای خرید مسکن دارند.
به گفته این کارشناس، بازار مسکن با کاهش نقدشوندگی و افت سرمایه‌گذاری مواجه شده است. کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران به آینده اقتصاد و افزایش ریسک‌های موجود، تمایل به آغاز پروژه‌های جدید را محدود می‌کند. کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران نیز از نشانه‌های تضعیف فعالیت‌های ساختمانی عنوان شده است.
آینده بازار مسکن به کدام سناریوی سیاسی وابسته است؟
قربان‌نژاد با اشاره به سناریوهای پیش‌روی بازار مسکن، تأثیر تحولات سیاسی بر نرخ ارز، جریان سرمایه و معاملات ملک را مهم می‌داند.
سناریوی توافق و کاهش تنش‌ها
در صورت دستیابی به توافق، ممکن است فشار بر نرخ ارز در کوتاه‌مدت کاهش یابد و بخشی از التهاب بازارهای موازی فروکش کند. در این شرایط، بخشی از سرمایه‌های فعال در بازارهایی مانند طلا، خودرو و بازار سرمایه می‌تواند به‌تدریج به سمت مسکن حرکت کند.
با این حال، انتقال سرمایه به بازار ملک فوری نیست و به زمان، ثبات اقتصادی و اعتماد سرمایه‌گذاران نیاز دارد.
تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح
در صورت ادامه نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی، احتمال تشدید رکود تورمی بازار مسکن وجود دارد. افزایش نقدینگی، رشد پلکانی نرخ ارز و فشارهای تورمی می‌تواند هزینه‌های ساخت و قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دهد؛ در حالی که قدرت خرید خانوارها همچنان تحت فشار باقی می‌ماند.
سناریوی وقوع جنگ
به گفته این کارشناس، در صورت وقوع جنگ احتمال توقف معاملات و انجماد بازار مسکن وجود دارد. در چنین وضعیتی ممکن است خریداران و فروشندگان تا روشن شدن شرایط، تصمیم‌گیری را به تعویق بیندازند. پیامدهای این سناریو به شدت و مدت‌زمان درگیری‌ها وابسته خواهد بود.
۸۲ سال حقوق برای خرید یک خانه ۸۰ متری
یکی از مهم‌ترین نشانه‌های بحران استطاعت خرید مسکن، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی است.
بر اساس برآورد مطرح‌شده از سوی قربان‌نژاد، یک کارمند عادی برای خرید خانه‌ای ۸۰ متری باید حقوق خود را به مدت ۸۲ سال پس‌انداز کند. این محاسبه، شدت کاهش قدرت خرید و دشواری ورود خانوارهای حقوق‌بگیر به بازار مسکن را نشان می‌دهد.
در چنین شرایطی، افزایش قیمت مسکن تنها به معنای رشد ارزش دارایی نیست؛ بلکه برای خانوارهایی که به دنبال خانه‌ای برای سکونت هستند، به معنای دورتر شدن امکان خرید خانه از دسترس آن‌هاست.
افزایش نرخ ارز چه تأثیری بر بازار خرید و اجاره مسکن دارد؟
قربان‌نژاد با اشاره به اثرگذاری نرخ ارز بر بازار ملک، توضیح می‌دهد که افزایش نرخ ارز معمولاً با فاصله زمانی در قیمت خریدوفروش مسکن منعکس می‌شود؛ اما بازار اجاره می‌تواند سریع‌تر به تغییرات اقتصادی واکنش نشان دهد.
وقتی هزینه‌های زندگی افزایش پیدا می‌کند و درآمد خانوارها متناسب با آن رشد نمی‌کند، برخی مستأجران ناچار می‌شوند به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند. این روند می‌تواند کیفیت زندگی خانوارها را تحت تأثیر قرار دهد و فشار اقتصادی بیشتری بر آن‌ها وارد کند.
بحران مسکن فقط به کمبود ساخت‌وساز محدود نمی‌شود
این کارشناس بازار مسکن معتقد است حل بحران مسکن نیازمند برنامه‌ریزی بلندمدت است و نمی‌توان انتظار داشت با سیاست‌های کوتاه‌مدت یک یا پنج‌ساله، مشکلات ساختاری این بازار برطرف شود.
به گفته او، اصلاح بازار مسکن باید در یک دوره بلندمدت، همراه با ایجاد ثبات نسبی در متغیرهای اقتصادی دنبال شود. همچنین، مسئله بازار تنها کمبود تولید نیست؛ نحوه عرضه، نگهداشت و گردش سرمایه در املاک نیز اهمیت دارد.
بخشی از سرمایه‌ها در دارایی‌های ملکی انباشته شده و از چرخه مولد اقتصاد فاصله گرفته‌اند. ایجاد سازوکارهایی برای افزایش نقدشوندگی این دارایی‌ها و فراهم کردن امکان مشارکت سرمایه‌های خرد در تأمین مالی مسکن می‌تواند به پویایی بیشتر بازار کمک کند.
نقش صندوق‌های املاک و مستغلات در تأمین مالی مسکن
قربان‌نژاد با اشاره به ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان، معتقد است بازار سرمایه ایران هنوز از عمق کافی برای تأمین مالی گسترده بخش مسکن برخوردار نیست.
این ابزارها می‌توانند زمینه مشارکت سرمایه‌گذاران مختلف در پروژه‌های ملکی را فراهم کنند؛ به‌ویژه در شرایطی که خرید مستقیم ملک برای بسیاری از خانوارها دشوار شده است.
وی همچنین توکنیزه‌کردن دارایی‌ها بر بستر بلاکچین را یکی از روش‌های قابل بررسی برای افزایش نقدشوندگی دارایی‌های ملکی دانسته است. اجرای چنین روش‌هایی به چارچوب حقوقی روشن، نظارت مؤثر و تعیین دقیق حقوق سرمایه‌گذاران نیاز دارد.
پیش‌فروش مسکن؛ ضرورت نظارت بر منابع مالی پروژه‌ها
پیش‌فروش مسکن می‌تواند ابزاری برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی باشد، اما در شرایط تورمی، هم خریدار و هم سازنده با ریسک‌های قابل‌توجهی روبه‌رو هستند.
افزایش هزینه مصالح و ساخت ممکن است قیمت تمام‌شده پروژه را از قیمت پیش‌فروش فراتر ببرد و توان سازنده برای تکمیل و تحویل واحدها را کاهش دهد.
قربان‌نژاد بر ضرورت نظارت بر منابع مالی حاصل از پیش‌فروش تأکید کرده و استفاده از حساب‌های تضمینی یا امانی (Escrow Account) را یکی از راهکارهای قابل بررسی می‌داند. در این روش، وجوه خریداران در حساب مشخصی نگهداری می‌شود و برداشت از آن برای هزینه‌های همان پروژه انجام می‌گیرد.
چنین سازوکاری می‌تواند از انتقال منابع پیش‌فروش به پروژه‌های دیگر جلوگیری کند و اعتماد خریداران را افزایش دهد.
افزایش هزینه ساخت‌وساز و رشد قیمت تمام‌شده مسکن
افزایش قیمت مصالح، تجهیزات و مواد اولیه ساختمانی، فشار زیادی بر هزینه ساخت وارد کرده است. قربان‌نژاد در متن اظهارات خود از افزایش‌های متفاوت در قیمت مصالح و تجهیزات، از جمله رشدهای ۵۰، ۱۵۰ و حتی ۳۰۰ درصدی در برخی موارد، سخن گفته است.
وی همچنین افزایش هزینه ساخت هر مترمربع در برخی موارد تا ۷۰ درصد و رشد ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه میلگرد و محصولات فولادی در بعضی بازه‌های زمانی را مطرح کرده است.
این افزایش هزینه‌ها مستقیماً بر قیمت تمام‌شده ساختمان اثر می‌گذارد و در شرایط کاهش قدرت خرید، فشار مضاعفی بر بازار مسکن وارد می‌کند.
قیمت‌گذاری دلاری مسکن؛ عاملی برای تشدید شکاف خرید
به گفته این کارشناس، در برخی مناطق قیمت آپارتمان بر مبنای دلار تعیین می‌شود و فروشندگان رقم دلاری را در مقاطع مختلف ملاک قیمت‌گذاری قرار می‌دهند.
این شیوه می‌تواند اثر افزایش نرخ ارز را به قیمت‌های پیشنهادی مسکن منتقل کند و سطح قیمت‌ها را در مناطق مختلف بالا ببرد؛ در حالی که درآمد بسیاری از خانوارها با نرخ ارز یا هزینه‌های ساخت رشد نمی‌کند.
نتیجه چنین روندی، افزایش فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی خریداران، به‌ویژه جوانان و خانوارهای حقوق‌بگیر است.
آیا ساخت واحدهای کوچک‌متراژ می‌تواند راه‌حل باشد؟
قربان‌نژاد یکی از راهکارهای قابل بررسی برای پاسخ‌گویی به نیاز بازار را ساخت واحدهای کوچک‌متراژ، از جمله آپارتمان‌های ۴۰ و ۵۰ متری، می‌داند.
واحدهای کوچک‌تر می‌توانند قیمت کل خرید را کاهش دهند و گزینه‌های بیشتری در اختیار خانوارهای کم‌جمعیت و خریداران با بودجه محدود قرار دهند. با این حال، کوچک‌سازی باید همراه با رعایت استانداردهای معماری، کیفیت ساخت و تأمین زیرساخت‌های ضروری باشد.
هدف از اصلاح الگوی ساخت‌وساز، صرفاً افزایش تعداد واحدها نیست؛ بلکه تولید مسکنی است که با نیاز واقعی جامعه و توان اقتصادی خانوارها تناسب داشته باشد.
جمع‌بندی
بازار مسکن ایران با مجموعه‌ای از چالش‌های هم‌زمان شامل رکود تورمی، کاهش سرمایه‌گذاری، افزایش هزینه ساخت و افت قدرت خرید خانوارها روبه‌روست. برآورد ۸۲ سال پس‌انداز برای خرید یک خانه ۸۰ متری، تصویری روشن از دشواری خانه‌دار شدن برای کارمندان ارائه می‌دهد.
بهبود شرایط بازار به ثبات اقتصادی، اصلاح الگوی ساخت‌وساز، افزایش شفافیت در تأمین مالی پروژه‌ها، توسعه ابزارهای سرمایه‌گذاری و تولید واحدهای متناسب با بودجه خانوارها نیاز دارد. در کنار افزایش عرضه، توجه به استطاعت خرید و امکان دسترسی واقعی مردم به مسکن باید در مرکز سیاست‌گذاری قرار گیرد.