فروش متری مسکن در ماه‌های اخیر به یکی از موضوعات بحث‌برانگیز بازار املاک تبدیل شده است. موافقان این روش معتقدند خرید سهم‌های کوچک از زمین و ساختمان می‌تواند راهی برای جذب سرمایه‌های خرد و تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی باشد؛ اما منتقدان هشدار می‌دهند که فروش متری به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل خانه‌دار شدن مردم را برطرف کند و حتی ممکن است در صورت نبود نظارت کافی، به افزایش دلالی و قیمت مسکن منجر شود.
کارشناسان حوزه مسکن تأکید می‌کنند که موفقیت این روش به عواملی مانند شفافیت قراردادها، تضمین حقوق سرمایه‌گذاران، نحوه قیمت‌گذاری و هدایت سرمایه‌ها به سمت ساخت‌وساز واقعی بستگی دارد. در واقع، مسئله اصلی بازار مسکن همچنان کاهش قدرت خرید خانوارها و فاصله زیاد میان درآمد مردم و قیمت خانه است.
فروش متری مسکن چیست و چه هدفی دارد؟
فروش متری مسکن روشی برای مشارکت افراد در سرمایه‌گذاری روی زمین یا ساختمان از طریق خرید سهم‌های کوچک‌تر از یک ملک است. در این شیوه، افراد به‌جای خرید یک واحد مسکونی کامل، می‌توانند متناسب با توان مالی خود بخشی از ارزش یک پروژه ساختمانی را خریداری کنند.
طرفداران این روش معتقدند فروش متری می‌تواند منابع مالی موردنیاز سازندگان را تأمین کند، سرمایه‌های خرد را به سمت بخش ساختمان هدایت کند و امکان مشارکت افرادی را فراهم آورد که توان خرید یک واحد کامل را ندارند.
با این حال، باید توجه داشت که خرید سهمی از یک ملک لزوماً به معنای مالکیت یک واحد مسکونی مستقل نیست. بنابراین، مشخص بودن نوع مالکیت، حقوق خریدار، نحوه انتقال سهم و شرایط نقدشوندگی سرمایه اهمیت زیادی دارد.
فروش متری مسکن؛ ابزار تأمین مالی است، نه راه‌حل قطعی بحران مسکن
محسن خندان‌دل، رئیس کمیسیون خدمات فنی، مهندسی، مشاوره‌ای و عمران اتاق بازرگانی خراسان رضوی، فروش متری زمین و مسکن را ابزاری نوین برای تأمین مالی و مشارکت در سرمایه‌گذاری می‌داند؛ نه راهکاری مستقل برای حل بحران مسکن.
به اعتقاد او، منابع مالی جذب‌شده از طریق این روش باید به پروژه‌های واقعی ساختمانی و توسعه مسکن اختصاص پیدا کند. همچنین موفقیت طرح نباید صرفاً بر اساس میزان سرمایه جذب‌شده یا تعداد سهم‌های فروخته‌شده ارزیابی شود.
خندان‌دل بر ضرورت شفافیت در تعیین حقوق سرمایه‌گذاران، شیوه قیمت‌گذاری، تضمین‌های قراردادی و سازوکارهای حل اختلاف تأکید دارد. به گفته او، هرچه تعداد سرمایه‌گذاران خرد بیشتر باشد، ضرورت اطلاع‌رسانی و نظارت دقیق نیز افزایش پیدا می‌کند؛ زیرا بسیاری از افراد ممکن است شناخت کافی از قوانین مالکیت، ریسک سرمایه‌گذاری و میزان نقدشوندگی سهم خود نداشته باشند.
از نگاه این فعال اقتصادی، معیار اصلی موفقیت فروش متری مسکن باید افزایش تولید واقعی، تحویل واحدهای مسکونی و بهبود دسترسی خانوارها به مسکن باشد.
کاهش قدرت خرید مردم؛ چالش اصلی بازار مسکن
یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار مسکن، کاهش توان مالی خانوارها برای خرید خانه است. حسین عبده‌تبریزی، از صاحب‌نظران حوزه اقتصاد مسکن و روش‌های تأمین مالی، با اشاره به این موضوع معتقد است بخش قابل توجهی از جامعه با محدودیت جدی در تأمین هزینه‌های زندگی روبه‌روست و بسیاری از شاغلان نیز امکان پس‌انداز کافی ندارند.
در چنین شرایطی، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن به یکی از موانع اصلی خانه‌دار شدن تبدیل شده است.
به گفته عبده‌تبریزی، کاهش کیفیت اشتغال و افت درآمد واقعی خانوارها باعث شده توان اقتصادی متقاضیان برای ورود به بازار مسکن محدود شود. بنابراین، وجود تقاضای بالقوه برای خرید خانه لزوماً به معنای وجود تقاضای مؤثر و توانایی مالی برای انجام معامله نیست.
این اقتصاددان همچنین معتقد است نمی‌توان انتظار داشت رونق بازار ساختمان مشابه دهه‌های ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ تکرار شود؛ زیرا الگوی تقاضای مسکن تغییر کرده و قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته است.
آیا فروش متری و توکنیزه کردن دارایی‌ها بحران مسکن را حل می‌کند؟
در سال‌های اخیر، روش‌های جدیدی برای تأمین مالی و مشارکت در بازار املاک مطرح شده‌اند که فروش متری مسکن و توکنیزه کردن دارایی‌ها از جمله آن‌ها هستند.
توکنیزه کردن (Tokenization) به فرایند تبدیل یک دارایی یا حقوق مالکیت آن به واحدهای دیجیتال و مشخصی به نام توکن گفته می‌شود. این روش می‌تواند امکان مشارکت تعداد بیشتری از سرمایه‌گذاران را در دارایی‌های مختلف فراهم کند.
با این حال، عبده‌تبریزی تأکید می‌کند که استفاده از ابزارهای مالی جدید، بدون وجود توجیه اقتصادی و بازدهی مناسب، نمی‌تواند مشکلات بنیادی یک فعالیت اقتصادی را برطرف کند.
به بیان دیگر، تغییر شیوه عرضه مسکن یا ایجاد امکان خرید سهم‌های کوچک‌تر از یک پروژه، به‌خودی‌خود قدرت خرید مردم را افزایش نمی‌دهد. برای بهبود شرایط بازار، تقویت نظام تسهیلات، افزایش توان مالی خانوارها و ایجاد توجیه اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان ضروری است.
معیار موفقیت فروش متری مسکن چیست؟
یکی از موضوعات مهم در ارزیابی طرح فروش متری مسکن، تعیین شاخص‌های واقعی موفقیت آن است. کارشناسان معتقدند تعداد سهم‌های فروخته‌شده یا حجم نقدینگی جذب‌شده نمی‌تواند به‌تنهایی نشان‌دهنده عملکرد مثبت این طرح باشد.
برای سنجش اثربخشی فروش متری باید معیارهای زیر مورد توجه قرار گیرند:
-
تولید واقعی مسکن: میزان سرمایه جذب‌شده باید به ساخت پروژه‌های واقعی و افزایش عرضه واحدهای مسکونی منجر شود.
-
تحویل واحدهای ساختمانی: تعداد واحدهای تکمیل‌شده و تحویل‌داده‌شده یکی از شاخص‌های مهم ارزیابی عملکرد طرح است.
-
امنیت حقوقی سرمایه‌گذاران: حقوق مالکیت، تعهدات سازنده و شرایط انتقال سهم باید به‌صورت شفاف مشخص باشد.
-
نقدشوندگی سرمایه: سرمایه‌گذار باید از شرایط فروش یا انتقال سهم خود اطلاع داشته باشد.
-
شفافیت قیمت‌گذاری: نحوه تعیین ارزش ملک و سهم‌های فروخته‌شده باید روشن و قابل بررسی باشد.
-
نظارت مستقل: سازوکارهای نظارتی باید از حقوق مشارکت‌کنندگان محافظت کنند.
در همین زمینه، حسین رستمی، رئیس اتحادیه املاک مشهد، نیز یکی از عوامل نابسامانی بازار را ورود بانک‌ها و مؤسسات سرمایه‌گذاری به حوزه‌هایی می‌داند که تخصص اصلی آن‌ها نیست. به اعتقاد او، تزریق هدفمند نقدینگی و فعال شدن بخش تولید می‌تواند به بهبود شرایط بازار مسکن کمک کند.
فروش متری مسکن در قوانین حمایتی دولت چه جایگاهی دارد؟
بر اساس اظهارات احسان فرشته‌پور، معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی، فروش متری مسکن به‌عنوان یک سیاست مستقل در ساختار مسکن حمایتی دولت تعریف نشده است.
به گفته او، در ساختار رسمی مسکن، فرایندهایی مانند آماده‌سازی زمین و ثبت قراردادها مشخص شده‌اند، اما برای پدیده‌ای به نام مسکن متری، سیاست یا ابلاغیه مستقل و مشخصی از سوی وزارت راه و شهرسازی صادر نشده است.
فرشته‌پور همچنین توضیح می‌دهد که فروش متری مسکن در عمل می‌تواند به حوزه پیش‌فروش ساختمان مرتبط باشد و از این جهت، رعایت قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها اهمیت دارد. در این روش باید موضوعاتی مانند حقوق مالکیت، مشاعات ساختمان، تعهدات طرفین و نحوه محاسبه سهم خریداران به‌دقت بررسی شود.
او تأکید می‌کند که برای حل مشکل مسکن نمی‌توان تنها به یک روش متکی بود. واگذاری زمین، مشوق‌های مالیاتی، کاهش هزینه‌های ساخت و توسعه واحدهای کوچک‌مقیاس از جمله راهکارهایی هستند که می‌توانند در کنار سایر سیاست‌ها مورد توجه قرار گیرند.
آیا خرید متری مسکن به خانه‌دار شدن مردم منجر می‌شود؟
یکی از نکات مهم درباره فروش متری مسکن، تفاوت میان سرمایه‌گذاری در ملک و خرید یک واحد مسکونی برای سکونت است.
خرید سهمی از یک پروژه ساختمانی ممکن است به حفظ ارزش سرمایه و پس‌انداز تدریجی کمک کند؛ اما لزوماً به معنای دستیابی خریدار به یک واحد مستقل برای زندگی نیست.
به گفته معاون اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی، فروش سهم‌های کوچک از واحدهای مسکونی در برخی مناطق مشهد انجام می‌شود و می‌تواند برای افرادی که توان خرید یک ملک کامل را ندارند، روشی برای حفظ ارزش دارایی باشد. با این حال، چنین سرمایه‌گذاری‌ای را نباید با خانه‌دار شدن قطعی یکسان دانست.
بنابراین، متقاضیان پیش از ورود به طرح‌های فروش متری باید درباره وضعیت حقوقی پروژه، مجوزها، مشخصات ملک، شرایط قرارداد، نحوه تحویل و امکان نقد کردن سرمایه خود اطلاعات کافی به دست آورند.
آینده فروش متری مسکن؛ فرصت سرمایه‌گذاری یا زمینه‌ساز دلالی؟
فروش متری مسکن را نمی‌توان به‌طور کامل راهکاری برای پایان بحران مسکن دانست یا آن را بدون بررسی رد کرد. این روش در صورت اجرای اصولی می‌تواند به تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی و جذب سرمایه‌های خرد کمک کند؛ اما در صورت نبود شفافیت و نظارت کافی، احتمال دارد به بستری برای سفته‌بازی و افزایش قیمت‌ها تبدیل شود.
از سوی دیگر، تا زمانی که قدرت خرید خانوارها تقویت نشود و فاصله میان درآمد و قیمت مسکن کاهش پیدا نکند، ابزارهای جدید تأمین مالی به‌تنهایی نمی‌توانند مشکل خانه‌دار شدن مردم را برطرف کنند.
در نهایت، موفقیت فروش متری مسکن به این بستگی دارد که سرمایه‌های جذب‌شده تا چه اندازه به تولید واقعی ساختمان، تکمیل پروژه‌ها و افزایش دسترسی مردم به مسکن منجر شوند. این روش تنها در کنار سیاست‌هایی مانند حمایت از ساخت‌وساز، کاهش هزینه‌های تولید، توسعه تسهیلات مسکن و نظارت قانونی می‌تواند بخشی از راه‌حل مشکلات بازار مسکن باشد.