بازار مسکن ایران با تغییرات مهمی در قوانین مربوط به خریدوفروش ملک روبه‌رو شده است. اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف ساماندهی معاملات ملکی، کاهش اختلافات حقوقی و جلوگیری از کلاهبرداری در خریدوفروش و پیش‌فروش ساختمان تصویب شده است.
بر اساس توضیحات وزیر دادگستری، افرادی که املاک خود را با قولنامه یا مبایعه‌نامه خریداری کرده‌اند، باید پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، ادعای مالکیت خود را در مهلت قانونی ثبت کنند و اقدامات لازم را برای دریافت سند رسمی انجام دهند.
این قانون همچنین برای معاملات املاکی که دارای سند سبزرنگ هستند، مقررات مشخصی در نظر گرفته است. آگاهی از این تغییرات برای خریداران، فروشندگان، مالکان املاک قولنامه‌ای، سازندگان و فعالان بازار مسکن اهمیت زیادی دارد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف افزایش امنیت حقوقی معاملات ملکی و ساماندهی وضعیت مالکیت املاک در تیرماه ۱۴۰۳ ابلاغ شد.
پیش از تصویب این قانون، اسناد عادی مانند قولنامه و مبایعه‌نامه در بسیاری از اختلافات ملکی مورد استناد قرار می‌گرفتند. این موضوع گاهی زمینه بروز اختلافات حقوقی، فروش یک ملک به چند نفر و سوءاستفاده از اسناد عادی را فراهم می‌کرد.
با اجرای قانون جدید، ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت بیشتری پیدا کرده است و معاملات املاک مشمول قانون باید مطابق مقررات از مسیر رسمی انجام شوند.
هدف اصلی این قانون، ایجاد شفافیت در سوابق مالکیت، کاهش احتمال معاملات معارض و حمایت از حقوق خریداران و مالکان است.
تکلیف خانه‌ها و زمین‌های قولنامه‌ای چیست؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌های مالکان، وضعیت املاکی است که با قولنامه یا مبایعه‌نامه خریداری شده‌اند، اما هنوز سند رسمی به نام خریدار صادر نشده است.
طبق توضیحات وزیر دادگستری، مالکان این املاک باید پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون، ادعای مالکیت خود را در سامانه ثبت کنند و سپس اقدامات قانونی لازم را برای دریافت سند رسمی یا پیگیری حقوق مالکانه انجام دهند.
برای مثال، اگر فردی ملکی را با قولنامه خریداری کرده باشد، اما سند رسمی همچنان به نام فروشنده قبلی باشد، باید در مهلت قانونی ادعای خود را ثبت کند و برای انتقال سند یا پیگیری حقوق خود از مسیر قانونی اقدام کند.
ثبت ادعا به‌تنهایی به معنای صدور سند مالکیت نیست؛ بلکه اقدامی برای ثبت اولیه ادعا و حفظ حقوق فرد است و باید با اقدامات قانونی بعدی تکمیل شود.
بر اساس اظهارات وزیر دادگستری، پس از اعلام رسمی راه‌اندازی سامانه، برای ثبت ادعا دو سال مهلت قانونی پیش‌بینی شده است. بنابراین مالکان املاک قولنامه‌ای باید وضعیت ملک و تاریخ صدور سند رسمی آن را بررسی کنند و از مهلت‌های مربوط به ملک خود مطلع باشند.
سامانه ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چیست؟
سامانه موضوع ماده ۱۰ با هدف ساماندهی اسناد غیررسمی و ثبت ادعاهای مالکیت افرادی ایجاد شده است که برای املاک خود سند رسمی ندارند.
طبق اعلام وزیر دادگستری در گزارش منتشرشده، این سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ راه‌اندازی شده، اما در مرحله اعلام‌شده فقط برای بخشی از املاک و اسنادی که از اول فروردین ۱۳۹۶ صادر شده‌اند، امکان ثبت ادعا فراهم بوده است.
افرادی که ملک خود را با سند عادی خریداری کرده‌اند، باید ابتدا وضعیت سند رسمی ملک و تاریخ صدور آن را مشخص کنند. سپس متناسب با شرایط ملک، ادعای خود را در سامانه ثبت کرده و اقدامات قانونی لازم را انجام دهند.
اگر ملک سند رسمی به نام شخص دیگری داشته باشد و فروشنده از انتقال آن خودداری کند، خریدار باید از طریق مراجع قضایی، الزام فروشنده به انتقال سند را پیگیری کند.
سند سبزرنگ چیست و چه تفاوتی با سندهای قدیمی دارد؟
سند سبزرنگ به اسناد مالکیتی گفته می‌شود که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ به بعد صادر شده‌اند. بر اساس توضیحات وزیر دادگستری، معاملات مربوط به املاکی که دارای این نوع سند هستند، باید به‌صورت رسمی انجام شوند.
به همین دلیل، تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی برای خریدوفروش این املاک می‌تواند خریدار و فروشنده را با مشکلات حقوقی روبه‌رو کند.
افرادی که قصد خرید ملک دارای سند سبزرنگ را دارند، باید معامله را از طریق دفاتر اسناد رسمی نهایی کنند. همچنین امکان ثبت پیش‌نویس قرارداد از طریق مشاوران املاک و مراجعه به دفترخانه برای ثبت رسمی معامله وجود دارد.
بنابراین، پیش از خرید ملک باید به نوع و تاریخ صدور سند مالکیت توجه کرد و از انجام معامله صرفاً بر اساس قرارداد عادی خودداری کرد.
آیا قولنامه برای خریدوفروش ملک هنوز اعتبار دارد؟
یکی از مهم‌ترین تغییرات قانون جدید، محدودیت اعتبار اسناد عادی در معاملات املاک مشمول قانون است.
طبق توضیحات وزیر دادگستری، درباره املاکی که دارای سند سبزرنگ هستند، معاملات باید از طریق ثبت رسمی انجام شوند و قولنامه عادی نمی‌تواند جایگزین ثبت رسمی معامله شود.
در مورد سایر اسناد مالکیت، مقررات و مهلت‌های قانونی مربوط به اجرای قانون ملاک عمل است. بنابراین نمی‌توان حکم یکسانی برای تمام قولنامه‌ها و اسناد ملکی در نظر گرفت.
خریداران و فروشندگان باید پیش از امضای قرارداد، وضعیت سند ملک، تاریخ صدور آن و شمول یا عدم شمول ملک در مقررات جدید را بررسی کنند.
نقش مشاوران املاک در قانون جدید معاملات ملکی چیست؟
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقش مشاوران املاک در فرایند خریدوفروش حذف نمی‌شود، اما نحوه فعالیت آن‌ها تغییر می‌کند.
بر اساس توضیحات وزیر دادگستری، مشاوران املاک می‌توانند در معرفی ملک، فراهم کردن امکان بازدید، توافق بر سر قیمت و ثبت پیش‌نویس قرارداد نقش داشته باشند.
با این حال، برای املاکی که مشمول الزام ثبت رسمی هستند، نهایی شدن معامله باید در دفتر اسناد رسمی انجام شود.
در این فرایند، مشاور املاک پیش‌نویس توافقات طرفین را در سامانه مربوط ثبت می‌کند و سپس خریدار و فروشنده برای ثبت رسمی معامله به دفترخانه مراجعه می‌کنند.
همچنین تنظیم قراردادهای عادی برای املاک دارای سند سبزرنگ می‌تواند برای مشاوران املاک دارای مجوز تبعات قانونی و صنفی داشته باشد.
قانون جدید چگونه از فروش یک واحد به چند نفر جلوگیری می‌کند؟
یکی از مشکلات مهم بازار مسکن، فروش یک واحد ساختمانی به چند خریدار است. در برخی موارد، سازندگان با استفاده از قراردادهای عادی و پیش‌فروش غیررسمی، یک واحد را به چند نفر واگذار کرده‌اند و همین موضوع موجب تشکیل پرونده‌های متعدد قضایی شده است.
قانون جدید برای کاهش این مشکل، سازوکار صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی را پیش‌بینی کرده است.
بر اساس توضیحات وزیر دادگستری، سازندگان باید هنگام دریافت پروانه ساخت، برای واحدهای پیش‌بینی‌شده در ساختمان شناسه یکتا دریافت کنند. اطلاعاتی مانند طبقه، مساحت، تعداد طبقات، پارکینگ و انباری در این شناسه مشخص می‌شود.
با ثبت اطلاعات هر واحد و فراهم شدن امکان ثبت رسمی پیش‌فروش، سوابق معاملات قابل پیگیری خواهد بود و احتمال فروش یک واحد به چند نفر کاهش پیدا می‌کند.
قانون جدید چه تأثیری بر پیش‌فروش ساختمان دارد؟
پیش‌فروش ساختمان یکی از روش‌های رایج تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی است؛ اما نبود شفافیت در قراردادها و ثبت نشدن رسمی معاملات می‌تواند زمینه اختلاف میان سازنده و خریدار را فراهم کند.
قانون جدید با پیش‌بینی شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی، امکان ثبت رسمی پیش‌فروش را تسهیل می‌کند.
خریداران نیز می‌توانند با استفاده از اطلاعات ثبت‌شده درباره مشخصات واحد مورد معامله آگاهی بیشتری داشته باشند.
البته ثبت رسمی قرارداد به معنای تضمین اجرای تمام تعهدات سازنده نیست. اگر سازنده پس از پیش‌فروش رسمی به تعهدات خود عمل نکند، خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضایی، اجرای تعهدات قراردادی را مطالبه کند.
به همین دلیل، بررسی اعتبار سازنده، مجوزهای پروژه، مشخصات واحد، زمان تحویل و مفاد قرارداد همچنان از مهم‌ترین اقدامات پیش از پیش‌خرید ملک است.
مزایای ثبت رسمی معاملات ملکی برای خریداران و فروشندگان
ثبت رسمی معاملات املاک می‌تواند مزایای مهمی برای فعالان بازار مسکن داشته باشد. مهم‌ترین این مزایا عبارت‌اند از:
-
کاهش اختلافات ملکی: ثبت رسمی سوابق معاملات می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات ناشی از قراردادهای متعارض جلوگیری کند.
-
افزایش امنیت خرید ملک: خریداران می‌توانند با اطمینان بیشتری وضعیت حقوقی معامله را پیگیری کنند.
-
جلوگیری از فروش چندباره یک واحد: ثبت رسمی معاملات و شناسه یکتای واحدها احتمال فروش یک ملک به چند نفر را کاهش می‌دهد.
-
شفافیت در مالکیت: وضعیت حقوقی و سوابق معاملات املاک قابلیت پیگیری بیشتری پیدا می‌کند.
-
تسهیل دریافت سند مالکیت: برخی موانع اداری و حقوقی صدور سند برای مالکان واحدهای ساختمانی با سازوکارهای پیش‌بینی‌شده در قانون قابل پیگیری است.
-
حمایت از خریداران با حسن نیت: قانون برای حمایت از خریدارانی که با حسن نیت و بدون تخلف ملک را خریداری کرده‌اند، مقرراتی در نظر گرفته است.
قانون جدید برای مالکان آپارتمان‌های فاقد سند چه تغییری ایجاد می‌کند؟
در برخی ساختمان‌ها، به دلیل تخلفات ساختمانی، بدهی‌های شهرداری یا مشکلات مربوط به مشاعات، صدور سند رسمی برای تمام واحدها با تأخیر مواجه می‌شود.
طبق توضیحات وزیر دادگستری، قانون جدید برای رفع برخی از این موانع راهکارهایی در نظر گرفته است.
برای مثال، اگر در یک مجتمع مسکونی صدور پایان کار به دلیل بدهی یا تخلف مربوط به یک واحد یا مشاعات با مشکل مواجه شده باشد، در شرایط پیش‌بینی‌شده قانونی امکان اقدام جداگانه برای برخی مالکان فراهم شده است.
به این ترتیب، ممکن است مالک یک واحد بتواند با پرداخت سهم مربوط به خود و طی مراحل قانونی، برای دریافت سند همان واحد اقدام کند؛ بدون آنکه الزاماً منتظر توافق تمام مالکان ساختمان بماند.
هنگام خرید ملک چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟
با توجه به تغییرات قانون ثبت رسمی معاملات ملکی، خریداران باید پیش از انجام معامله بررسی‌های بیشتری انجام دهند.
مهم‌ترین نکات عبارت‌اند از:
-
نوع سند مالکیت و تاریخ صدور آن را بررسی کنید.
-
مشخصات مالک رسمی را با مدارک فروشنده تطبیق دهید.
-
وضعیت حقوقی ملک و محدودیت‌های احتمالی آن را بررسی کنید.
-
برای املاک دارای سند سبزرنگ، معامله را از مسیر رسمی انجام دهید.
-
در خرید واحدهای پیش‌فروش، شناسه یکتا، مجوزهای پروژه و مشخصات دقیق واحد را بررسی کنید.
-
زمان تحویل، شرایط پرداخت و تعهدات سازنده را در قرارداد به‌صورت روشن درج کنید.
-
پیش از امضای قرارداد، از مشاور حقوقی یا متخصص امور ملکی کمک بگیرید.
جمع‌بندی؛ آینده معاملات ملکی با ثبت رسمی چگونه خواهد بود؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف افزایش امنیت حقوقی بازار مسکن، ساماندهی اسناد مالکیت و کاهش اختلافات ملکی تصویب شده است.
این قانون برای مالکان املاک قولنامه‌ای، دارندگان سندهای سبزرنگ، سازندگان و مشاوران املاک تکالیف و مقررات مشخصی در نظر گرفته است.
از ثبت ادعای مالکیت در سامانه ماده ۱۰ تا صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی و ثبت رسمی پیش‌فروش، همگی در راستای شفاف‌تر شدن معاملات و حمایت از حقوق خریداران و فروشندگان قرار دارند.
با این حال، آگاهی از وضعیت سند و مقررات مربوط به هر ملک اهمیت زیادی دارد؛ زیرا شرایط قانونی تمام املاک یکسان نیست. خریداران و فروشندگان باید پیش از هرگونه معامله، وضعیت حقوقی ملک و الزامات قانونی آن را بررسی کنند تا از بروز مشکلات احتمالی و زیان‌های مالی جلوگیری شود.